第十三章租赁合同第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《民通意见》第126～127条。租赁合同的性质：1是转让财产使用权的合同（1）承租人获得的是占有、使用、收益权，而非所有权，故别于买卖合同；（2）承租人对租赁物无处分权，故区别于消费借贷合同。2有偿合同（第212条）正是在这一点上区别于借用合同。借用合同是双务无偿合同，借用合同可适用租赁合同规则（《民通意见》第126～127条）。3诺成合同；4具有临时性（第214条）；5不定期租赁合同为不要式合同（第215条）。1租赁合同期限超过20年的，并非合同全部无效，而是超过部分无效（第214条）。2若甲、乙二人口头订立一租房协议，租期1年，则该合同实际上是一个不定期租赁合同。另：租赁合同是一种重要的有名合同，应予重点掌握。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。以上五个条文构成了出租人义务体系：1第216条，交付义务，保证租赁物适租义务；2第220～221条，维修义务；3第228条，权利瑕疵担保义务；4物的瑕疵担保义务。重点掌握第2、4项义务。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人义务是hr重点，应予重点识记。1第217条，正当使用义务。2第222条，妥善保管义务。3第223条，不作为义务。应注意：（1）租赁权系债权，未经出租人同意，禁止承租人对租赁物为添附行为；（2）经过出租人同意的，承租人可为添附行为，二人之间的权利义务关系依约定解决；（3）未经出租人同意，承租人擅自添附的，出租人可要求恢复原状，赔偿损失。4第224条，禁止随意转租。应特别注意：（1）经出租人同意，承租人可以转租。此时同时存在两个租赁合同关系，即出租人与承租人的租赁合同，承租人与次承租人的租赁合同，承租人并未退出租赁关系；故转租不同于租赁权的转让。后者系承租人将租赁权转让给第三人，自己退出租赁关系，第三人取代了承租人的法律地位。（2）未经出租人同意而承租人擅自转租的，出租人可解除出租人与承租人的租赁合同，但承租人与次承租人之间的租赁合同仍可成为生效合同。（3）由于在转租情形下，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，次承租人对于租赁物造成的损失，基于合同效力的相对性，出租人只能向承租人主张违约责任（第121条）。当然，若次承租人的行为构成了对租赁物的侵权，出租人作为物权人可主张物上请求权，请求次承租人承担侵权责任。5第226条，支付租金义务。了解支付租金的方法，类于借款合同支付利息的方法（第205条）。6第235条，返还租赁物义务。重点掌握第3、4项义务。第224条并未禁止经出租人同意的转租关系中，承租人可以从中赚取差价而牟利。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《民通意见》第118～119条；《担保法》第48条。以上五个条文构成了承租人的权利体系。1第218条，正常损耗免责权。2第225条，占有、使用、收益权。3第229条，买卖不破租赁。“买卖不破租赁”是指在租赁期间，出租人转让租赁物的，租赁合同对受让人继续有效。这是债权抗所有权的一个特例，也是物权优先于债权的一个例外。与此法理相通，《担保法》第48条也规定抵押人抵押已出租的财产的，原租赁合同继续有效（《民通意见》第119条第2款）。4第230条，优先购买权。应注意：（1）《民通意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋的，应提前3个月通知承租人，承租人有优先购买权；第230条则规定，出租人应在“合理期限内”提前通知承租人，承租人有优先购买权。（2）依《民通意见》第118条，出租人的优先购买权受侵害的，可请求法院确认买卖无效。5第234条，共同居住人继续租赁权。《民通意见》第119条第1款亦有类似规定。以上，重点掌握第3、4项权利。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十三条租赁物危及承租人的不定期租赁合同当事人双方的任意解除权；出租人解除的，应履行提前通知对方的义务。2不定期租赁合同主要包括三种情况：当事人未约定租期或约定不明的；当事人明定租期在6个月以上，但未采用书面形式的；租赁届满，当事人以推定形式继续合同的。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本法第10、215条。1本条依“承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的”，而认定“原租赁合同继续有效”，系典型的合同成立的推定形式（第10条）。2不定期租赁合同的特殊规则即体现在第232条。此为hr难点，切记。注意：使用借贷合同定义1借用合同，指出借人将某项特定的非消耗物无偿地交给借用人使用，借用人于约定的期限将原物归还的合同。2借用合同区别于消费借贷合同之处在于：前者的标的物为耐用品，即非消耗物，如房屋、汽车、工具、耕牛等，后者的标的物为消耗物，如食品等。3借用合同区别于租赁合同之处在于：前者为无偿合同，后者为有偿。除此区别外，其余的皆相同。