十三、租赁合同
1、合同的性质
第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第225条：在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
【提示】租赁合同标的物可以是动产或不动产，但必须是不可消耗物、特定物和有形物。租赁合同是诺成、双务、有偿合同，转移使用权（使用租赁）或用益权（用益租赁）。
2、合同的种类和形式
第214条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第215条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第232条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第236条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
【相关法条】民通意见第119条第3款：未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。
【提示】租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁合同：不得超过20年；超过6个月的应采书面形式。不定期租赁合同有三种：对租赁期限无约定或约定不明；租赁期限在6个月以上而未采书面合同的；租赁期满承租人继续使用而出租人无异议的（默示更新合同）。不定期租赁中，当事人双方都有任意解除权，但负有通知义务。
3、出租人的义务
第216条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第220条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第221条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第228条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
【相关法条】担保法解释第66条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
【提示】出租人的义务：租赁物交付及保持义务；维修义务；权利瑕疵担保义务。
4、承租人的义务和转租权
第217条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第218条：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第222条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第223条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第226条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第235条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第224条第1款：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
【提示】承租人义务：按约定和性质使用；妥善保管；不任意改善、增设；支付租金；返还租赁物。改善、增设租赁物中，注意添附、侵权和不当得利制度的应用。承租人转租必须经出租人同意，否则无效，转租受两个合同的相对性限制。
5、租赁物所有权变动
第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
【相关法条】
民通意见第119条第2款：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
担保法第48条：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
担保法解释第65条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
【提示】先有租赁后发生所有权变动的情况，则买卖不破租赁、抵押不破租赁。
7、优先购买权
第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
【相关法条】民通意见第118条：出租人出卖出租房屋，应提前三人月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
