第三人居住的被执行人的房屋能否强制执行？【案情】申请执行人东营某房地产开发有限公司。被执行人雒某，女，住东营市。2000年1月17日，东营某房地产开发有限公司与雒某签订商品房买卖合同，雒某购买该房地产开发有限公司位于东营市东城明月小区甲区15号楼西单元五层501室及地下室，价款115804.95元，房屋验收合格后，雒某付清房款，并接受房屋。每逾期一天按0.002%支付违约金。2000年6月30日，雒某支付部分房款45000元，房地产开发有限公司将所涉及房屋交付使用，但雒某未支付剩余购房款。房地产开发有限公司索要未果诉至法院，法院审理后依法判决雒某于判决书生效后十日内支付购房款70804.95元及违约金16398.43元。判决生效后，雒某未如期履行义务，房地产开发有限公司向法院申请强制执行。【执行】被执行人雒某下落不明，除涉案房屋外无其他财产可供执行。申请执行人向法院申请拍卖涉案楼房清偿债务。执行中查明以下事实：一是房产权属仍为房地产开发公司。因未交清房款，也没有到房产管理部门办理产权变更登记，涉案房屋在房产管理部门登记的产权人仍为房地产开发公司。二是涉案房屋由第三人居住。以雒某名义购买的涉案房屋由张某居住使用。三是张某居住该房是基于与沥青公司既签有购房协议，又有交款的事实。张某系东营市某沥青有限责任公司职工，2001年6月至11月间，张某分四次向沥青公司交纳房款120000元。2001年11月6日，张某与沥青公司订立购房协议，沥青公司以总价款127234.43元卖给张某，除115804.95元由张某承担外，余款由沥青公司承担，算作公司给员工的福利补贴。并在合同中注明，房款115804.95元（含个人贷款45000元）在订立本协议前己交清，由沥青公司5日内交房地产开发公司。四是雒某与张某同系沥青公司职工，沥青公司己停止经营无人管理，所有的财产已经拍卖完毕，等待分配。五是房屋居住人张某拒不迁出，并提出书面异议。该房涉及的法律关系较为复杂，能否直接拍卖以清偿本案债务？本案应当如何执行？存在不同意见。第一种意见认为，涉案房屋属于被执行人雒某的财产，应当强制执行。雒某与房地产开发公司订立的房屋买卖协议合法有效，法院的生效判决确认了合同的合法性与有效性。虽然因雒某未交清房款，没能取得房产管理部门确权的房屋产权证书，房屋的产权归属在形式要件上存在瑕疵，但法院生效判决己确定了雒某拥有该房屋的合法性。沥青公司在没有合法取得涉案房屋所有权的情况下擅自处分他人财产，没有法律效力，张某居住在该房屋内的行为不具有合法性。至于张某因与沥青公司之间订立购房协议而产生的权利义务，属另一法律关系，与本案没有关联。该房屋属雒某所有，且其不居住使用，法院强制拍卖涉案房屋清偿债务符合相关法律规定。第二种意见认为，对张某提出的异议进行审查。新《民诉法》第204条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。”具体到本案中，涉案房屋的所有权问题是争议的焦点与核心问题。涉案房屋是沥青公司以雒某名义购买，又卖给张某？还是沥青公司未经雒某准许擅自将他人房屋卖给张某？到底该房的所有权人应当是谁？必须通过诉讼来解决。因此，执行机构应当对张某提出的书面异议依法进行审查，做出裁定，当事人或者张某对裁定不服时，告知其提起民事诉讼。执行机构则应当中止对该房屋的处分。【评析】一、执行异议的定义执行异议是案外人或当事人、利害关系人对人民法院执行的特定标的物或执行程序提出不同意见，对所执行标的物的全部或部分主张权利、对执行程序的合法性提出质疑，目的是请求人民法院停止强制执行行为，使自身合法权益受到法律保护。执行异议既是案外人权利免受执行行为侵害的司法救济途径，也是保证人民法院正确执行的一项重要措施。就本案而言，在执行过程中，因法院依法拍卖涉案房屋清偿债务引起房屋居住人张某对本案所执行标的物向人民法院提出不同意见，是案外人对执行标的物主张权利，此即执行异议。二、执行异议的法律规定新《民诉法》第二百零二条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院自收到书面异议书之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”新《民诉法》第二百零四条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。”三、提起执行异议的条件根据新《民诉法》关于执行异议的规定，提出执行异议应当具备下列条件：1、主体适格。提出执行异议的主体可以是当事人、利害关系人、案外人。当事人是案件的申请人、被执行人、第三人，以及追加为申请人、被执行人的案外人、保证人等。利害关系人是指非本案的当事人，但案件的处理结果与其有某种权利义务关系或关联。案外人系指当事人以外，法院强制执行的标的物与其有利益关系的人。2、异议内容符合法律规定。当事人、利害关系人只能对人民法院“执行行为违反法律规定”的执行程序提出异议；案外人只能对人民法院执行行为所涉及的“执行标的物”提出异议，也就是对执行所涉及标的物的实体权主张权利。3、提出异议必须在执行过程中。诉讼程序分为审判、执行两个阶段，审、执分离己是审判方式改革后所形成的成熟的诉讼模式。执行程序开始前，不存在“执行行为违反法律规定”的情况，也不会出现对“执行标的物”进行“实体”变现处分的情况。审判阶段的“先予执行”也有其相应的法律规定。所以执行程序启动之前不存在执行异议问题。执行程序结束后，执行行为己经结束、所涉标的物的所有权己经转移，如果再提出“异议”，不应按“执行异议”处理，应视为“申诉”，按审判监督程序处理。4、执行异议要以书面形式。提出异议的主体必须采取书面形式、并说明理由，同时提供“执行行为违法”的事实或依据、执行标的物归属的相关证据，以便执行机构对所提异议进行依法审查。本案中，张某向法院提出书面异议，是案外人对法院所要拍卖的楼房主张权利，并提供了相关证据，符后“执行异议”的条件。四、执行异议的审查对执行异议进行审查，是处理执行异议的必经程序。但如何审查，《民诉法》中只对时限作了规定（15天），其余未作明确规定。实践中往往按下列程序处理：1、对执行异议的条件进行审查。也就是异议主体是否适格、是否以书面形式、是否在执行过程中提出、异议内容是否符合规定。对符合条件的予以受理，对不符合条件的不予受理。2、进行听证。法院举行听证会，通知与案件相关的各方当事人、利害关系人、案外人到庭参与听证，法院将异议人提供的证据让各方进行质证，其他人提供的证据及法院收集的证据也要进行质证，通过质证意见对证据进行综合认证。3、合议庭合议。执行异议是执行程序中的重大事宜，依照相关法律规定，应由三名执行员组织合议庭进行合议，按照合议庭评议案件的原则作出裁定。本案中，张某向法院提出异议并提供了相关证据，执行机构应组织人员组成合议庭，召开听证会，对案外人提供的证据进行质证，根据质证意见作出裁决意见。五、对执行异议的处理（一）、对当事人、利害关系人执行异议的处理法院组成合议庭，依法按程序对执行行为的合法性进行审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。（二）、对案外人执行异议的处理1、理由成立的，裁定中止对该标的执行。《执行规定》第72条规定，“案外人提出异议的执行标的物是法律文书指定交付的特定物的，经审查认为案外人异议成立的，经报院长批准，裁定对生效法律文书中该项内容中止执行。”案外人对法律文书指定交付的特定物提出的异议，事实上是对生效法律文书中实体问题裁决的正确性提出质疑。这种异议涉及到审判程序中对实体权利的处理，执行机构无权对己生效法律文书进行审查，执行人员如果认为生效法律文书确定的内容确有错误，也就是说案外人异议成立，应当提出书面意见，报请院长审查处理。同时裁定中止执行，等待审判监督程序后对案件的裁决结果，再决定案件是否继续执行。这在《民诉法意见》第258条中也作出了相应规定。《执行规定》第73条规定，“执行标的物不属于生效法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人异议成立，报经院长批准，停止对标的物的执行。己经采取执行措施的应当裁定立即解除或撤销，并将标的物交还案外人。”案外人只对执行程序中涉案标的物提出的异议，事实上是阻止执行程序中对该标的的强制执行，目的是对执行程序中所涉标的主张部分或全部权利。如果理由成立，也应裁定中止对该标的物的执行。2、理由不成立的，裁定驳回。执行机构通过组成合议庭对案外人提供的证据进行质证、认证，认为案外人异议证据不充分、理由不成立，及时依法裁定驳回。3、案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。本案中，综合案情及案外人提供的证据，足以确定该涉案房屋是沥青公司以雒某名义购买后，以单位内部分房的形式将房屋卖给了张某。该房屋不是据以执行的生效法律文书中确定的特定标的物。故法院执行机构应裁定异议成立，中止对该房屋的执行。如果当事人不服，可在法定期限内向人民法院提起诉讼。六、案件引发的思考之所以对涉案房屋的执行存在分歧，涉及到了执行的程序与标的的实体问题。张某作为案外人居住在涉案房屋内，如果不涉及到所有权问题，强制执行该房还债应当是法律允许的。民诉法修订以后，加强了对案外人合法财产的保护力度，赋予了当事人、案外人对执行行为的监督权，提供了法定的执行救济程序。人民法院在执行中，应当严格执行法律，注重按照法定程序保护当事人、案外人的救济权利。