案情2006年10月，李某将一套商铺出租给胡某，租金为每月4万元。双方约定：未经李某同意胡某不得转租，否则李某有权解除租赁合同。2006年12月，胡某将该商铺转租给张某，租金为每月6万元。2007年2月，李某起诉胡某，要求解除租赁合同，并要求胡某赔偿自转租之日起至合同解除之日止的租金差价。庭审中，胡某同意解除合同并支付合同解除之前的租金，但不同意支付已向次承租人张某收取的租金差价。争议对于承租人胡某应否赔偿出租人李某租金差价，主要存在两种意见。第一种意见认为，本案符合不当得利的构成要件，原告的诉讼请求应予支持。主要原因在于：承租人胡某通过转租获得了每月2万元的租金差价；胡某获取租金差价缺乏合法根据；出租人李某因承租人胡某的擅自转租行为蒙受了损失。第二种意见认为，承租人擅自转租确实违反了约定，但承租人的行为却并不构成不当得利，因此，对于原告的诉讼请求不应予以支持。评析笔者同意第二种意见，即承租人胡某的行为并不构成不当得利，出租人李某无权主张租金差价。不当得利必须满足三个要件：一方获取利益；另一方遭受损失；获取利益的一方缺乏合法的根据。本案并不符合后两个构成要件。第一，出租人并未因承租人的转租行为而遭受损失。虽然出租人是以不当得利为由提起诉讼的，但本案的纠纷实质上是由于承租人的违约行为造成的，因此，出租人是否遭受损失可以适用合同法中的原则加以判断，即不存在转租行为时出租人能够合理预期的利益与转租发生后出租人实际取得的利益之间是否有差额。如果有差额，则可认定出租人因承租人的转租行为遭受了损失；如果没有差额，则可认定出租人并未因承租人的转租行为而遭受损失。本案中，如果胡某并未擅自转租，则李某的期待利益为按照每月4万元标准计算的租金收益；在胡某擅自转租后，李某实际取得的利益仍然为按照每月4万元标准计算的租金收益。因此，胡某虽然从擅自转租行为当中获得了租金差价，但李某却并未因此而遭受损失。第二，承租人擅自转租并获取租金差价具有合法根据。承租人获取租金差价依据的是其与次承租人张某签订的转租合同。根据物权区分理论，承租人与次承租人签订转租合同属于债权行为，而非物权行为，因此，转租合同并不仅仅因承租人对租赁物不具有处分权而无效。在出租人行使解除权解除租赁合同之前，转租合同是有效的，可以成为承租人向次承租人收取租金的合法根据。同时，在租赁合同这种持续性合同当中，合同的解除通常是不具有溯及力的。即使出租人李某解除了租赁合同，也并不影响承租人胡某已经收取租金的合法性。第三，法律对于此类纠纷的解决途径已经作出了指引性的规定。合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”针对擅自转租问题，上述两个条款事实上为出租人提供了两条救济途径：一是选择解除合同并依据违约责任索赔损失；二是选择不解除合同并继续收取租金。上述条款虽然并未明确排除其他救济途径，但从增强同类纠纷裁决结果的可预见性以及法律适用的稳定性来看，上述条款在擅自转租所引发的诉讼中仍然应当优先适用。除非出租人能够说明正当的理由，否则其应当在合同法的框架内寻求救济。（作者单位：上海市金山区人民法院）