国土局对王某等享有抵押权的一块土地作价82万元,后该土地卖210万元——[案情]五星棉织有限责任公司(以下简称棉织公司)自2004年至2005年共向王某等29人借款310万元。2005年6月6日,除王某外的其他28人委托王某与棉织公司签订抵押借款协议,协议约定棉织公司以自己所有的10亩土地的使用权作抵押,双方约定该宗土地的使用权价值为327万余元。同日,王某和棉织公司到国土局办理了抵押登记手续,国土局对该10亩土地的使用权作价为82万元,在填写抵押登记申请表时,填写的抵押物为10亩土地,抵押担保金额为82万元,抵押期限为1年。2006年,棉织公司宣告破产。经评估,上述土地使用权作价210万元,由李某购得。在李某交付210万元的同时,王某等29人要求按照抵押借款协议的约定优先受偿,即以该宗土地变现价值210万元优先受偿。棉织公司不同意,形成诉讼。[分歧]本案在审理过程中,对于王某等29人的优先受偿数额问题存在两种意见:第一种意见认为,王某等29人应在82万元的范围内优先受偿。第二种意见认为,王某等人应在抵押物变现价值210万元的范围内优先受偿。[评析]笔者同意第二种观点。抵押权本质上是一种价值权、变现权和优先受偿权,抵押权人的最终目的不在于是否取得抵押物的实体本身,而在于获得抵押物所体现的价值,以实现债权。因此,抵押权必须通过变价如折价、出卖或拍卖等方式才能最终得以实现,而抵押权人对抵押物变现所得的价款具有优先受偿权。可见,抵押权的实现必须具备一定条件,即只有在债务人不履行债务或不完全履行债务时才具有现实性。若债权关系处于正常发展状态,债务人完全履行了债务,债权人亦受领给付,则抵押权归于消灭。因此,抵押物的价值仅在抵押权实现之时才能得以确定,在此之前,包括抵押权设定之时,抵押物的价值尚处于不确定状态。设定抵押权之时,当事人只能依据当时的市场行情作大致的判断,然而市场行情是瞬息万变、难以估测的。若抵押物价格猛跌,即使当初其价值超出债权额,亦无法担保全部债权得以实现;而以抵押的价格猛涨时,即使当初其价值低于主债权额,也可以充分保护债权人的利益。因此,要求抵押当事人在设定抵押之时即固定抵押物之价值,限制其所担保的债权额,实无必要,也不现实,更不合理。在本案中,王某和棉织公司签订的抵押借款协议书明确约定:“棉织公司自愿以其10亩土地的使用权作抵押,以偿还310万元的借款”,该协议是双方的真实意思表示,既没有违反法律的禁止性规定,也没有侵犯其他债权人的合法权益,因此为有效协议。该协议明确约定抵押物为10亩土地的使用权,至于约定的该宗土地使用权327万元的价格,只是双方自行约定的价格,该价格可能高于当时的市场价值,也可能低于当时的市场价值,对于抵押物本身及其实际价值并没多大影响。同样道理,在办理抵押物登记手续时,国土局对该宗土地作价82万元,该82万元也只是国土局的评估价值,与其实际价值可能存在出入。同时,如前所述,市场行情瞬息万变、难以估测,随着市场行情的变化,该宗土地价值在实现抵押权时已达到了210万元,如仍以82万元的价值让王某受偿,显然违反了我国担保法的立法本意,也侵犯了王某等人的合法权益。上述情况是抵押物升值的情况,如果该宗土地的使用权在实现抵押权时贬值了,降到了82万元以下,当然也不可能仍让王某等人以82万元的价格优先受偿,因为这是根本不可能的。综上,王某等人应当在抵押物变现价值210万元的数额内优先受偿。(作者单位:河南省滑县人民法院)