来源：深圳商报 2011年10月17日
日前，监管部门调查绿城集团及关联企业开展房地产信托的情况，让原本不被市场看好的房地产信托产品更加受伤。信托公司相关人士昨日对记者透露，由于在监管和发行渠道上面临压力，以及对于信托兑付风险的担忧，房地产信托产品或将越来越少。
房地产信托连出负面消息
上半年相当火热的房地产信托近日连续爆出不利消息。9月底，市场中流传银监会要求信托公司清查与绿城相关的房地产信托，根据业务情况填写相关调查表的传闻，近日已被证实。
据悉，仅在2011年上半年，绿城通过平安信托、中海信托、中泰信托等多家信托公司发行信托产品共计20款，发行规模高达91.6亿元。一信托业内人士对深圳商报记者表示，目前大部分公司都收到了一份银监会下发的《关于信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查的通知》。
此外，四川信托近日推出的一只房地产信托产品“川信·青岛凯悦”被曝是为开放商偿还此前融资欠款，因此被销售机构拒绝销售。
“绿城房地产信托‘调查门’和川信·青岛凯悦项目被销售机构拒绝销售，这两件事情对房地产信托的打击很大。”成都一信托公司相关人士昨日对记者表示。
好买基金研究中心称，随着房地产信托规模的猛增，银监会不断推出风控措施。早在今年5月，银监会就下发了《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》，8月，银监会又下发了《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》，要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况。银监会步步加紧对房地产信托的管控，一方面是堵住这个资金缺口，配合国家紧缩政策；另一方面，也可以减少潜在风险，保证银行和信托的资产质量。
房地产信托发行数量减少
成都一信托公司相关人士称，监管机构没有全面喊停房地产信托项目，不过，市场中发行房地产信托产品的公司越来越少了。
据好买基金统计，从产品数量上来看，9月成立的产品较8月减少18.52%，较去年同期减少25%；而从成立总规模上来看，9月产品总规模环比减少10.25%，同比降低41.20%。9月，信托资金投向最大的三个行业为工商企业、房地产、金融，产品数量分别为46只、33只、8只，占比分别为34.85%、25.00%、6.06%。
上半年发行量一向稳居首位的房地产信托开始有下降。用益信托工作室的数据显示，房地产信托发行规模从7月的236.72亿元降至8月的186.19亿元。9月以来的发行数量亦呈大幅下降趋势。
上述成都一信托业内人士称，房地产信托发行数量减少很大一方面是发行渠道遇阻。很多银行已经不愿意代销房地产信托产品，投资者对房地产信托产生了很多担忧。同时，监管部门加大了对房地产信托的监管。
深圳一家银行私人银行部负责人对记者透露，目前银行已经基本不代销房地产信托类产品。“虽然这类产品收益率要相对较高，但是客户对此并不是很有兴趣。银行也担心出现风险。”该人士称。
信托兑付风险不可忽视
据悉，房地产信托产品投资期限一般在1年到2年。而房地产信托产品在2009年下半年开始大量发行。普益财富提供的数据显示，房地产信托今年上半年除了3月兑付12款，5月份兑付了10款以外，其余月份各月兑付产品数量均未超过10款。而从6月份开始到明年3月份，各月兑付产品的数量均超过两位数。业内人士预计，眼下将迎来房地产信托集中兑付期。
目前房地产调控效果已经显现，房地产信托是否存在兑付风险呢？上述成都信托业内人士对记者称，现在，业内还没有确切听到哪一家信托公司出现兑付困难。信托公司在发行产品时，抵押率一般在五成或者四成，高于银行要求的抵押成数。从抵押率来看，信托产品真正要出现兑付不上的可能性不大。
还有业内人士表示，真正兑付不出的情况可能不会出现，因为一旦有项目出现兑付问题，信托公司往往会选择发一个新的信托计划，相当于把钱从左口袋转到右口袋。
虽然信托业内人士称，目前兑付风险很小，不过信托公司对房地产信托产品无疑是更加谨慎。目前更多信托公司开始在能源、红酒、股权等其他领域拓展。
政策风向
房地产业境外
融资大门收紧
对于房地产业外商投资企业办理外商直接投资人民币资本金汇入业务时，银行还需登录商务部网站，验证该企业是否通过商务部备案。
近日，中国人民银行对外发布了《外商直接投资人民币结算业务管理办法》，其中在第九条中指出，境外投资者在办理境外人民币投资资金汇入业务时，应当向银行提交国家有关部门的批准或备案文件等有关材料。银行应当进行认真审核，可以登入人民币跨境收付信息管理系统查询有关信息；对于房地产业外商投资企业办理外商直接投资人民币资本金汇入业务时，银行还需登录商务部网站，验证该企业是否通过商务部备案。此举，被业界解读为央行在收紧对境外资本进入国内楼市的监管。
北京中原分析称，该政策主要源于楼市调控的需要。在目前楼市调控的最关键时期，国内银行信贷收紧及销售萎缩使得市场拐点出现的可能越来越大。房企对资金的需求非常迫切，所以加强对外资的监管非常必要。
而根据国家统计局此前公布的数据显示，今年前8月，境外资本直接投资我国房地产的资金同比上涨幅度达到了71.5%，在所有类别的资金来源中上涨幅度最高，且主要投资类型为商业地产。对此北京中原分析称，目前外资对中国房地产市场并未完全看空，特别是商业地产领域。人民币升值等导致的热钱依然是在加速进入过程中，现在更要关注海外资金热钱加速进入房地产市场之前的唱跌。
