人地关系，经营城市，造城运动。在高速的城市化进程中，并不是每个城市的发展都是十分理性和科学的，有关统计数据显示，到2003年底中国有182座城市提出来要建设国际化大都市的目标，占全国677座城市的27％。有种天下大同的感觉，虽然经济发展的初级阶段特别是高速的产事产物，但这是一种新时期的浮夸，浮躁的现象，很多人将这种形式归咎于经济一体化的城市无差异性，实际上抛弃了我们的优秀文化传统和城市精神。在城市化的进程当中除了政府我们发展商也承担着发展城市和建设城市的重要责任，我们应该理性和清醒地对待房地产的开发行为，对城市的历史和未来负责。第一点：过度城市经营，透支城市的未来资源，我们某种城市的城市经营也变成了一个“新政绩工程”和“形象过程新”，经营城市越来越变成为经营土地“以地生财”的代名词，在高速的城市化进程中，城市经营成为一种新政绩工程和新形象工程，包括南京在内的各大城市再同一个运动，造城运动并且不计成本、不惜代价，据有关资料统计显示，某些城市的地区银行，区域性的银行信贷资金的15－20％都被我们政府的造城运动占用了大量的资金，上半年央行对房地产宏观调控的帮助主要的关注焦点在项目的资金比例上，并没有全面的去挖掘更深层次问题的原因。我是其中一个重要商业银行的一个董事，我查阅了三个银行的信贷资料，最少的是15％，最多的是25％，都被我们所谓当地政府的形象工程、道路工程、圈地运动占有了，而房地产商在信贷规模方面都不到10％，而今天我们的央行把所有的责任都归咎到房地产商。由于时间关系不展开说了。在这个前所未有的造城运动中，地方政府透支的其实是城市的未来，据相关部门统计，全国近三年地方累计从土地中取得的收益远远超过6000亿人民币，今天的土地收益已超过900多亿人民币，所以在这样巨大的利益之下，调动了地方政府掀起了一轮又一轮土地投资和建设投资的高潮。我们有些房地产公司也陆续到这个领域当中。疯狂的推出了造城运动。有些发展商一个项目一个社区，要造一座城。这是我到深圳来看到的一个标语口号，我不知道这个城市和社区究竟区别在哪里，我不知道他这个社区是什么样的一个城市，这是我讲的第一个小点。第二点：项目建设CBD，违背了城市发展的规律，CBD中央商务区这个概念是美国人在20世纪20年代提出来的，是许多国际化大都市的标志，中国在90年代提出了建设CBD，最早的是在深圳，后来在北京、上海开始规划建设，至少国内有40多个城市提出了建设CBD的规划，目前全国大约有36个CBD和16个新城在建，一些城市试图将CBD拉出原来的城市的中央，单独的建设一个新城区的CBD.我的主要投资南京这个城市，我们政府拉出了一个新城，要拉出14个大标准建筑，要建一个CBD的中心。这也是一个很典型的例子，要三年建一个CBD，两年下来了，现在一个CBD还没有出来。大家知道在美国纽约、芝加哥经过了20年以上的时间才完成了CBD的建设，纽约的曼哈顿只不过在一平方公里的范围内。第三点：疯狂造城和圈地破坏了城市的良性发展，在经营城市的旗帜下我们的地方政府首脑追求的是短期政绩，和与追求高额利润的发展商一起掀起了大规模的圈地运动，并且不惜成本和代价。圈地、卖地是我们实现GDP的重要指标，成为一个城市的重要指标。过去在深圳和广州地区有一句话“要想富先造路”，内地的许多城市先造路没有钱，再地再还钱，再卖地，再完成GDP.实际上我们的罗马城不是一天建成的，城市发展需要的时间空间是随着规模而扩大的，城市的发展必然向消极化的自然过度，但城市与城市之间，城市与郊区之间，社区与社区之间都是有相关的地方，不是架几条高速公路，做几条道路就可以联系起来的。我们的发展商在这种造城运动下，有些只有一二十万平方米的小区就号称某某城，甚至有一些竟然叫做“纳得方丝”（法语），所谓的新城市生活，其实至多是规模大一点的社区，我们清华大学教授两院院士（吴两圆）先生在不久前召开的一次会议上提出如果再不引起重视的话，造城市将会引起极大的危害。我们南京南部有一座颇为热闹的新区为例，新建住宅目前的入住率普遍在20－30％之间，大批居民开始“返城”。我们这里有图形，大家都可以看到。就现实情况政府需要这座城市本身扩大视野，站在历史与社会发展的高度，对这些年来的规划进行反思，我们的发展商也需要对自己做出的产品作出反思，在目前房地产开发“外热内冷”的情况下，政府也应该关注城市的规模，城市的功能，不能再陷入到盲目的造城运动和圈地的怪圈运动之中。（）