配合高速社会经济发展，城市中要提供各种土地用途和平衡不同需求，修建、改建、重建旧区、以破旧立新的方向，不断去改善城市素质和改变景观面貌。但因城市楼宇建设很依赖不同形式的发展投资，这些投资普遍以经济回报凌驾一切，在没有一套颇完善的建筑和城市设计的条例下，及缺乏一套全盘保育政策暨指引和现有的地契条款下，对社会责任、文化历史回忆的保育、环境人文景观的敏感度是有不足之处。从消失的香港「外滩」、见证历史部分的九龙城寨、前绮丽的尖沙咀火车站、生气勃勃而逝去的康乐街、不能重拾旧味及模样的现利舞台广场、到现在岌岌可危的天星码头及其钟楼等等，不胜枚举，这是令人多么感慨、无奈、惋惜和遗憾。首先从要多元化的可持续性政策和策略开始，凡是独特而造成「不可还原」的「社会人文价值」，以致现今市民大众和后代子孙可享用、使用、观赏和体验的历史见证是应该保留重生的，其中天星码头的集体回忆价值是包括天星小轮加价、填海的过程，第二代现代建筑的香港典范等，最重要的是它是中环建筑群（包括爱丁堡广场、大会堂和皇后像广场）结合成一群不可分割的建筑，凸显出它在五十年代到二十一世纪初的交通、文化、历史中担当的角色和作出的贡献。从国际经验世界上很多城市在发展过程中开发新区，保育旧城，香港往往要集中在维港两岸的「都会区」争取高密度发展，这当然是反映香港独特的社会人口、经济地理和政治行政的种种因素。可是立新「新发展及重建」是比较有颇成熟的发展机制以管控发展模式及密度，在香港有不下十多政府部门负责监管，但文物古迹的保育只有古物咨询委员会作为主要评核组织个体，以文化事务局作重要决定，可是由于缺乏适当的机制，其他部门的提示和意见交换往往不是有法规上的约束力，加上缺乏充足的公众意见考虑和参与，因此在「量」的管控评估是不足。在「质」方面，以前虽有古物保育政策的咨询的展开和报告，但对古物古迹的定义和评核的细节上，是没有真正的深入讨论及公开透明度，结果在天星码头的评核中，只停留在颇零碎的评核的指引中这包括建筑特色和其年龄、历史及其有关重要事件及建筑组合方面价值等，对于受重建中的文物的全盘社会人文价值是缺乏探讨，这包括文物定义中的历史文化、社区风貌及联系、社会意义、社区经济动力、社区暨城市设计及硬软件的结合等方面的价值，由于缺乏全面分析和交待，因此立新不一定要全面破旧。深入讨论新旧融合方面，很多本土经验可参考，这包括新旧不融的西港城、缺乏传统生气的李节街、孤独割裂的雀仔街(康乐街)、零碎的美利楼重建和「孤立无援」的天星码头，试问香港文物保育危机何日终止呢？其实在二○○一年三月左右，文化委员会所提出的咨询，亦提到要保护香港的文化遗产。在二○○四年二月，推出《文物建筑保护政策检讨》，至今应该得到社会普罗大众的普遍原则的认同和共识，古物咨询委员会应可以拯救「天星」，但事与愿违，惟有在天星一命呜呼前希望社会大众还可以给它一条生路。总括，政府应正面研究一个较弹性机制，让相关部门及社会人士有足够时间进行记录、研究及全面深入的公开讨论，制定可持续性的重建及保育，造福香江，善哉矣！