[整体不放松“定向托底”,增加普通商品房供地并肩保障房建设]
| 来源：第一财经日报 日期：2011年10月24日 |
楼市调控成果尚待巩固,坚持两条腿走路的信号再度释放。其中一条就涉及调控关键期的关键词:土地。
21日,国务院总理温家宝在广西南宁考察时强调,目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设,另一方面也要增加普通商品房的用地供给,促进普通商品房市场健康发展。
在当前调控政策走向敏感期的背景下,多位业内人士表示,上述表态决不意味着调控整体放松。
作为和保障房并行不悖的“托底”举措,如何从源头上确保普通商品房供应,成为考量年底土地市场的一大因素。
受“冷落”的土地
首套房贷利率上调、明星楼盘降价、开发商资金链迷局……年初的新一轮楼市调控持续至今,任何一点风吹草动都会引起市场的风声鹤唳。
在这样的背景下,温家宝的上述表态引发了外界的各类解读。
事实上,在今年4月召开的一次国务院常务会议上就曾强调“努力增加普通商品住房供应,这一手也不能放松”。
不过,在目前的房地产市场,土地出让并不乐观。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院19日发布的三季度主要城市地价监测报告显示,土地市场相对降温态势基本明朗。
中国指数研究院的数据显示,与去年同期相比,今年1~9月十个重点城市住宅用地推出量明显放缓,供应量跌幅最大的是天津,虽然累计供应住宅用地1232万平方米,供应量居全国首位,但同比下跌51%。紧随其后的是武汉和杭州,供应量跌幅分别为41%和38%。
同期,十个重点城市中仅深圳、广州和上海3城市住宅用地累计成交量超过去年同期,同比涨幅分别达530%、92%和1%。
与此同时,住宅用地溢价率继续一路走低。1~9月,十大重点城市无一城市的溢价率超过去年同期。
中国房产信息集团(CRIC)联席执行总裁丁祖昱对本报记者表示,并不是政府不想供应土地,而是开发商拿地很谨慎,“一些开发企业自己手上的地也‘按兵不动’。”
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则表示,在目前开发商资金压力下,增加推地必然导致流标率增加。
安徽中环投资集团公司从事包括房地产在内的多元化投资业务,旗下上海中之环投资管理有限公司总经理王树阳告诉本报记者,自去年年底公司拿过一块地之后,迄今为止尚未拿地。
王树阳表示,目前开发商拿地谨慎,土地供应量只是个次要问题,主要还在于目前的金融政策使得开发商没有多少资金去拿地,另外再加上限购、限贷,开发商的现金流流动不起来,因此对于土地也是有心无力。
“根据我们的预测,在这一轮土地流标增加,溢价率下降的情况下,下一轮推出土地的评估价会降下来,因此今年底明年初我们在拿地方面会有所考虑。”王树阳说。
根据国家统计局发布的数据,1~9月,开发企业到位资金规模61947亿元,同比涨幅较1~8月回落0.7个百分点,其中,定金和预收款回落1.6个百分点。开发企业资金压力不断增大,正成为动摇高房价和高地价的主要力量。
不动摇的大方向
住建部此前发布消息称,截至9月底,全国保障房开工率已经达到98%。
今年的任务完成在即,并不代表微观层面的困境。
新华社报道称,在向温家宝谈及保障房建设上的困难和问题时,柳州市委书记陈刚就提到了资金不足。
本报记者采访的多位专家表示,虽然保障房建设资金短缺和土地有一定关联,但并不意味着是因为地方出现资金短缺而需要加大供地力度。
前有佛山“放宽限购”朝令夕改,后有22日南京市公积金管理中心新政策实施,明确个人住房公积金最高可贷款额度由20万元恢复至30万元,还对公积金二次贷款在特定条件下予以一定程度的松绑。
地方政府的这些举措是否带有救市意味见仁见智,但至少加深了外界对于楼市调控走向的猜想。
中国指数研究院副院长陈晟对本报记者表示,现在只能说调控整体方向不会变。一是要去杠杆化,避免投资过度,一是要保护首套房需求以及刚需,增加居民可支付性住房的选择。“这既包括保障房、棚户区改造,也包括普通商品房。”
上述三季度主要城市地价监测报告分析认为,在宏观调控政策走向的敏感期和调控效果的关键期,应做好政策预评估,科学评判国内外因素变动的叠加影响,统筹设计改革路径。
该报告建议,在坚持房地产调控方向不动摇的同时,增加政策手段的精准性,在合理应用限购、限价等措施的同时,适时启动长效机制。
