上述也是个大原因，还有个小原因，是房地产市场上的供应主要是两股力量：其一是新建房，其二是作为存量房源的二手房。前者会因为生产周期长的缘故而不可能一下子有所变化，但后者会灵活地根据局限条件的变化而迅速变化。限购令出台对后者的影响，是已经持有房产的人考虑到把手上的房子出手后他没法再买进，就会降低了他出售房子的意愿，转为提供到租赁市场上去。因此限购令一出台，房地产市场上的供应是下降的。再过一段时间，在建新房陆续上市会增加一点供应，但因为不会再有房子新建，供应的总体趋势是越来越少，在这情况下你还指望房价的长期趋势是下降那就是你太天真到愚笨的地步了！之所以说这是小原因，是因为限购令刚一出台时，立即一大批需求被限制住，市场上供应与需求都减少，哪个减少得更多不好判断，也难以验证，所以不能把这作为解释房价没降的可靠原因。
至于保障房。从香港的经验来看，从建造时的偷工减料造成豆腐渣工程（价格要低，怎么不会低出个次品、甚至次次品出来呢？），到建成分配时的营私舞弊、贪污腐败，再到分配完成之后的管理不善、藏污纳垢……问题多多，绝不是加强管理可以解决——因为问题的根本不是管理不够完善，而是它偏离了那所谓的市场均衡，侵犯了私有产权，破坏了价格准则，在自私本性与稀缺局限不变的情况下——这两个约束除非上帝才能改变，人类是无法改变它们的！——加强管理只会造成更大的租值消散，也就是更高的交易费用，使社会变得更穷而已。（详细的理论分析见第九讲，没看过那一讲就来发表愤青言论的一律删无赦！）
保障房会使楼价下降吗？当然不会！它只会造成两极分化！穷人住政府的保障房，环境乱七八糟、污烟瘴气；私人发展商则放弃建造中低价位的房子——因为这个市场已被政府的保障房灭了——，专心为富人建造美仑美奂的高级、也高价的房子。
立此存照！五十年后如果中国还有大规模的保障房，大家记得的话来这里看看这个帖子，是拜半仙还是鞭尸，让时间作证！
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西北的星空2011-12-21 00:36:11
关于房价会在限购后大涨的预测，我认为少了一个以后可能出现的局限条件，就是现在经济下行风险很大，如果明年或后年经济增长大幅放缓，居民收入减少，会会导致购买力下降，导致购房能力下降，从而无法支撑房价的上涨！从最大的地产商万科为例，明确提出冬天模式，可见对未来房地产市场不乐观！房价可能没有大涨的需求基础！
博主回复：2011-12-21 09:32:20
这个局限我有考虑过。
事实上，政府要真的能打压楼价，只有两个办法：其一是想办法鼓励发展商增加供应，这是最正的正道；其二是把整体经济打下去，所有东西都要降价，房地产自然也不能幸免，这是典型的削足就履。
但是，经济即使下行，是否真的楼价会降？本来是的，但现在因为发展商在清仓，等他们清完了，市场上根本就没有房子可卖，经济再怎么下行，总还是有人需求房子的，两个局限比较下来（经济下行的局限，与供应极度匮乏的局限），我还是认为促成楼价上升的局限力量较大。
——本博客管理员
whmlhd2011-12-21 10:19:09 [
我在想，当市场上真的没有新房供应时，政府是不是可以推出房产税政策，因而逼迫大量的二手存量房上市呢？
博主回复：2011-12-21 10:42:40
很难说。因为存量房可以放到租赁市场上，通过加租把房产税转稼到租房者的头上，房子的产权人依然不受影响。
存量房产税的直接效果是减少空置率，不能直接增加供应的。
而且只要一直没有新建房子，只是存量房在那里转来转去，需求却一直在增加，始终整个市场就是供不应求，价格上升。只要价格上升幅度大于房产税导致持有房产的成本上升幅度，空置仍然是有利可图之事，因此连空置也不见得能被房产税所解决。
——本博客管理员
yigangli782011-12-22 23:33:22
昨天管理员的回答其实我没听懂，今天细想一下明白了，我来试着举个例子回答一下吧。
假设一个房产商手里有100套房子，现在开价两万一平，有90人愿意购买。为方便讨论，假设需求曲线是一条向下的直线，房价每降1000，会多出来10个客户。那么房价一万九一平，就会正好有100个客户想要购买这100套房子。如果降价到九千一平，就会有200个客户来抢这一百套房子。但是现在有了限购令，拦掉了一半的客户。那么两万一平的时候现在只有45个客户，一万九一平的时候也只能有50个客户。要降到九千一平才能达到所谓的均衡。但是两万的房子降到一万九是可能的，降到九千根本是不可能的，本钱都不够，除非真的认栽清盘离场了。所以降和不降差那么5个人，其实意义不大，还不如看看风向再说。
大概就是这么个意思吧。
博主回复：2011-12-23 09:02:25
那些被限购令挡住的人，其面临的需求曲线的价格（局限条件）可不仅仅是房子的售价，还要加上他武力推翻制定了这个愚蠢政策的政府的成本，于是考虑了一切局限条件的价格其实差不多是无穷高，远超过需求量为零的那个forbidden price（需求曲线与纵轴相交的那个点所对应的价格）。开发商不要说降个几百一千，就算是降为零（！）也不可能降到这些人的需求量为正的领域里，则降价哪里会带来这些人的需求量的增加呢？
至于那些未被限购令挡住的人，其需求曲线的forbidden price远远低于目前的市场价位（否则没有限购令之前早就买了质量、地段较差因而较便宜的房子了），开发商降个几百一千也同样不可能降进这些人的需求量为正的领域，除非降出个跳楼价来，那才有用！于是这类人的需求量也不会因为开发商降个几百一千而增加。需求量怎么都不会增加，也就是开发商面临的需求曲线是一条垂直线，那他还降个鬼啊？
可是，开发商降个几百一千只是降进他的上头成本，如果降价可以增加需求量，他会愿意降进他的上头成本，以销量增加来弥补他的部分上头成本（总好过完全没销量，上头成本全部受损！）；但大幅降价到那些未被限购令阻止的人的forbidden price以下，这可是降进他的直接成本里去的。以后学生产者理论就会介绍，价格一旦切进直接成本，生产者的选择是关门结业、拍拍屁股走人！价格波动导致上头成本受损，生产者会忍气吞声、逆来顺受，但直接成本是最后的底线，是他不能承受之痛，一切进去他就只有走人。这相当于人受伤是伤到皮肤外层的毛细血管没事，但伤进动脉血管里去就会死人的！
这么简单的问题，我真没想到要解释细致到这个地步大家才能明白！这到底是你们的智商太低，还是完全没有common sense啊？我相信任何一个没学过经济学，只要用常识都能理解，大家是被数学（包括几何）僵化了脑子了吧？只知道房子标出来的价格是价格，还是完全没明白我之前说的需求曲线的价格变量是可以广泛地阐析为一切关键的局限条件的！限购令这么明摆着的局限，你怎么可以不把它放进需求曲线的价格变量之中呢？
