| 来源：中国证券报 日期：2011年11月12日 |
调控政策不动摇
政策将不会转向 全国性的房价下跌才刚开始,持续时间应该在2年以上,不排除快速下跌的可能。未来的一年,房地产调控转向以及货币政策转向的可能性应该为零。2009年、2010年房价狂飙,危害到中国经济的长期可持续发展。这些危害包括目前民间借贷的风险,以及温州老板跑路等事件。未来再出现政策转向,是难以想象的事情。调控政策转向不可能,那么房地产资金来源将进一步萎缩。萎缩原因主要在于银行信贷减少、信托资金信贷减少、按揭贷款资金减少,以及购房款首付资金减少(交易量降低所致)。另一方面,由于2009年、2010年房价高峰期间,许多开发商高价拿地,资金需求反而有所增大。如此一减一增,房地产企业资金链会极其紧张,房企并购、房企破产事件肯定会发生,不排除大型房企破产的可能。(朱贵明 详见http://blog.jrj.com.cn/4221610839)
“四限令”打击投机投资性需求 继5月份北京等地出台首轮楼市调控细则后,上海、深圳、厦门等六城市也先后出台“加强版”的楼市调控细则。除了增加保障房供应外,以“限购、限外、限贷、限价”为主题的“四限令”成为贯穿各地细则的核心,对于投机投资性需求而言,每道令都犹如一把尖刀。面对房市细则暴风骤雨般拳打脚踢,房价是否甘拜下风,已是身不由己,答案就是房价涨速过快是宽松货币政策的一些影响,但坚信决策者有能力调控好房价走势。(洪维 详见http://blog.ce.cn/360949)
房价下行无悬念
下跌序幕才刚刚拉开 现在,虽然有专家强调,房价的调整正在过去;而在此之前,有开发商更是强调“历史将证明,房价永远是只涨不跌的。”我的观点是:中国房价的下跌序幕才刚刚拉开。商品房成交量的下降,是中国房价发生重大转折前的最后一个信号。这个看似温和的信号,其实,正预示着一个新时代的开始。对于未来的房价走势,我作出三个判断:1、下跌序幕刚刚拉开,随后将有幅度更大的下跌。2、下跌将是长期趋势。3、房价的分化将越来越明显,中低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。(20080529 详见http://hundan20080529.auyou.com)
降势或持续至明年底 保守估计,2012年春节前后,北京通州房价会降到1万左右,相对偏远的燕郊等地,均价不会超过6000元。北京三环内动辄3、4万的价格也将下降百分之三十以上。2012年下半年,全国房价都不会反弹,但是基本上到国庆前后就不会大降,而是稳中有降,当然也有个别楼盘小小微涨的可能。(溏心 详见http://blog.cs.com.cn/u/tx)
持币将胜于持房 房价先行指标除了人口结构,还有两项,一项是土地价格,一项是货币发行量。同等地块,今年地价相对去年下降了,那么土地价格传导到房价只需一到两年。对土地价格来讲,有的城市明后年价格有可能下降40%。再看货币,2009年货币发行增速为29.7%,2010年只有13%,货币发行增速同比下降了60%,意味着钱将更值钱了。同时,如果人民币继续升值,现金为王的时代也许就将来临。买房的家庭资产被套牢,每月要为月供拿出主要收入,将丧失很多机会。正像周立波开的玩笑:什么是不动产,就是在你需要的时候它一动也不动,让你很惨。(牛刀的博客 详见http://blog.sina.com.cn/chenqian)
下跌多少才合理
应该下跌25%-40% 记得去年还有人经常提“房价还会涨吗”这样的问题,而现在许多人都在问房价会降多少啊?如果说抛开群众和专家的议论,据我所知,估算房价合理程度的标准有两种国际通行方法:一种是P/R值(PricetoRent,房价和租金比),一般在10到15之间属于合理范围。在P/R模型的估值方法上看,以北京为例,低价房下跌25%,高价房下跌40%是完全有可能。但不是在短时间内,房价可能迎来5-10年的漫长调整。另外一种通用的估值方法是房价和收入比,也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理,而超过6就离谱了。两种方法的计算结果是大体相同的,以北京为例,现在的房价透支了北京居民未来5-10年的收入增长。(假日风暴 详见http://blog.cs.com.cn/u/vv)
房价8000元以下合理 什么样的房价是较为合适的?鉴于中国各城市房产泡沫不同,房价高低参差不齐。我认为参照国际惯例,对于大中城市,房价和收入之比一般在10-12左右,且还贷时间在10-15年之宜,每月房贷还款占月收入不超过30%为妥。这样就能使绝大多数人既有购房能力,且做房奴后的生活品质不受影响。如果人均年收入6万元,购买80-90平米小户型推算,上海、北京等特大型城市的房价应在7000-8000元/平米,而中小城市房价在3000-7000元/平方米为宜。(不执着 详见http://blog.sina.com.cn/bzz626)
能降15%左右就算不错 房价降到什么程度才算合理,这是许多人都在思考的一个问题。有人认为,最理想状态是回落到2006年的水平,这是一个什么概念呢?就是说现行房价大约应降50%左右,恕我直言,这显然是异想天开。说句公道话,房价高不能都怪开发商,因为现在的地价已被地方政府炒上了天。加之建材、劳动力成本急剧攀升,回到2006年就等于让开发商统统窒息死亡。非但如此,银行势必将出现大量呆账、坏账与巨额亏损,虽然尚未购房者笑了。但近几年房价处于高位时购房的工薪阶层恐怕要哭了。最近一些地方开始出现“退房潮”就是佐证。因此,房价能降15%左右就算是比较理想的。(阳光荪哥 http://blog.sina.com.cn/sunny1951)
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