REITs产生于美国，从其出生之日起，它的发展兴衰就与税法密不可分，税收优惠是REITs发展的主要驱动力。当前，我国的REITs立法正在进行之中，研究美国REITs待遇，对我国相关税收法律政策的制定具有重要的启示。 
    
    一、 美国REITs的税收待遇 
    
    在美国，除了1933年的《证券法》和各州的相关法律外，有关REITs的主要法律都出自于美国国内税法典（Internal Revenue Code，IRC），并且，历次针对REITs的法案，也都是在IRC的基础上的修正。如同合伙或S类公司，美国REITs也是享受“穿透性税收待遇”（Pass—through Tax Treatment，是指企业的收益与损失可以冲抵企业持有人的个人所得税应税收入，从而避免了双重征税）的商业实体。其具体的税收待遇在相关税法中有着十分详细甚至于繁琐的规定。总的来说可以分为两个方面：REITs自身的税收项目和REITs股东的税收待遇。 
    
    1． REITs自身的税收待遇。REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券”（Pass Through Securities）的税收待遇，依信托税制的“导管原理”，它被视为收入传递的工具而免征所得税，。但它仍然潜在地是下列五种联邦税的征收对象：（1）对于没有分配的应税收入（包括资本利得），REITs仍然要缴纳正常的公司所得税。（2）如果在每个税收年度末，REITs没有完全分配其所有的应税收入（包括资本利得），那么REITs还要缴纳4%的营业税（Excise tax）；根据美国税法规定，在一月份支付红利可视为是上一年度末的支付，这一税项的设计目的正是为了抵消REITs利用该项条款而获取的利益。（3）如果REITs没能满足75%或95%的收入测试，则将承担100%的惩罚性税收。（4）对于REITs处置丧失赎回权的抵押财产而取得收入，如果该项财产被视为REITs的资产存量，则将征收正常的公司所得税。（5）REITs从被禁止交易而取得的任何收入都将被征收100%的惩罚性税收。所谓被禁止交易是指REITs对其存量资产（除丧失赎回权的抵押财产之外）的处置。这一税项目的在于防止REIT扮演房地产、抵押贷款或任何其他资产的交易商的角色。 
    
    2． REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的国内税法典第469节将获取收入的活动区分为被动行为与非被动行为（Passive Activities and Nonpassive Activities）二类，所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。例如：房地产及设备的租赁（除某些例外情况以外）、有限合伙权益（除某些例外情况以外）、纳税人没有实质性参与企业经营的合伙、S类公司等；而非被动行为则有：薪水、工资；担保费；利息与股息；股票与债券；版税；纳税人实质性参与企业经营的合伙、S类公司；受托人有实质性参与的信托等。原则上，在计算应税所得时，不同类别的所得与损失不得互相抵减。值得注意的是，REITs的分红视同证券组合收入，也就是说，它属于非被动行为所得。 
    
    REITs将其收入和利润分配给它的股东，这种分配通常视为普通的股票红利。然而，REITs的分红对于公司股东来说，不具有享受公司股利税收扣减（Dividends-received Deduction，DRD）的待遇资格。 
    
    REITs持有人通常在支付分红的税收年度纳税，唯一的例外是，当红利在某个税收年度的最后一个季度宣布，但在下一年的一月份支付时，征税是在宣布的那个年度进行。 
    
    在任一年度，REITs可指定其分红中的一个比例作为资本利得红利，只要该比例不超过当年度REITs的净资本利得。对股东而言，这部分指定的资本利得红利可作为长期资本利得来征税（比短期收入的税率要低）。 
    
    REITs同时也可以选择保留其长期净资本利得并支付收入税。在这种情形下，REITs股东按其持股比例将REIT的未分配的长期资本利得以长期资本利得的名义计入各自的收入中。该项收入在法律上被视为已经由REITs代为纳税并由股东重新贷给REITs；分红超过REITs的收益与利润的部分只要是没有超过REITs股票的已调整基准（Adjusted Basis）均无需课税。而任何超过该基准的分红则视为股东出售股票所获资本利得，并依此课税。REIT的损失（不管是由于经营还是折旧所致）不能传递给股东（即不能抵减股东个人所得税）。 
    
    根据被动行为损失规则（The Passive Activity Loss Rules），REIT的红利收入应视为证券组合投资（属于非被动行为，如股票、债券）收入。因此，作为个人的股东所收到的红利收入不能被该股东在房地产有限合伙中的投资损失（这种投资属于被动投资）所冲抵，除非该股东在该合伙企业中的全部利益均被处置。 
    
    综上所述，美国REITs的税收待遇有两个主要特征，一是REITs本身享有收入传递证券的税收待遇；二是REITs的红利属于非被动行为收入。REITs资格测试及其分红的要求正是作为REITs获得上述税收待遇的代价而出现，例如要求将其收入的大部分（90%以上）分配给股东就是为了确保REITs作为收入传递工具。 
    
    3． REITs主动经营能力与其税收待遇的关系。随着REITs资格测试条件的修改变化，REITs及其雇佣的顾问公司积极管理的能力也有一个发展演变的过程。在REITs发展的早期，它被设计为一个被动的投资工具，其积极经营的能力十分有限。例如，在1976年税制改革前，REITs被禁止为了转售目的而持有物业，否则在出售物业时将交纳100%的营业税。经过1976年、1986年、1999年等数次税法修订，REIT逐步具备了积极管理的能力。2001年6月4日，美国国内税务署（IRS）颁布了一项收入条例（2001－29号），重申了REIT可以主动贸易和商业活动作为其典型房地产租赁业务的一部分。但是作为获得税收优惠所必须付出的代价，与普通房地产辛迪加和房地产公司相比，REIT的积极管理能力仍然有所限制：REITs必须透过其应税附属机构（Taxable REIT Subsidiary，TRS）进行积极的经营活动，如为其租房或第三方提供超常规的服务等。由于TRS为视同普通公司课税，故REIT的积极经营所得实际上仍然是双重征税的。 
    
    如果REITs是自我管理的，则其红利收入与普通公司股票收入类似，理所当然地属于非被动行为收入，然而外部管理的REITs其红利收入也被认定为非被动行为收入多少有些令人疑惑不解。如果光是从被动行为的定义：“纳税人没有实质性地参与”来看，持有外部管理的REITs权益似乎应当属于被动投资行为。但是我们注意到国内税法典中列举的非被动行为中有一项是：受托人有实质性参与的信托——这是REIT分红被认定为非被动所得的根据。REITs要么委托（雇佣）一家物业管理公司来管理物业，要么将物业出租，因此它事实上具有信托的性质。因此，REITs红利列为非被动行为收入是参照商业信托的税收待遇的缘故，其背后的逻辑是：受益人虽然自身不参与信托财产的管理，但由于受托人有实质性参与，则视同受益人间接地参与信托财产的管理。 
    
    
    综上所述，最初REITs是作为纯粹的被动投资工具而设计的，随着其市场的发展，立法者逐渐赋予其一定的主动管理功能，但是总体上来说，其主动经营所得不享受穿透性税收待遇。REITs红利被列为主动行为收入则是因为参照商业信托（即受托人有实质性参与的信托）的税收待遇而定。 
    
    4． 美国REIT税制的启示意义。对于中小投资者，如果直接投资房地产，他将面临诸多的不利因素，例如资金规模小、缺乏相关的专业知识、以及没有足够的时间与精力进行管理等等。然而，在长期里，随着社会经济的发展，房地产升值是必然的趋势。如果没有一种工具来帮助这些中小投资者有效的进行房地产投资，则房地产升值的收益只能被少数人瓜分，这是不利于社会公正的。而REIT的出现恰好顺应了这种社会需求。美国税法规定REIT在所有权方面必须满足如下要求：（1）REITs股份或受益凭证必须完全可转让；（2）在每个税收年度中，至少在335天内拥有100个及以上的股东；（3）在每个税收年度的后半年，不得有5人或少于5人的股东拥有50%以上的股份，单个股东持股比例不超过9.8%。这些规定就是为了确保REIT不被少数人操纵，而是面向广大中小投资者。因此美国REIT主要是作为中小投资者直接投资于房地产的替代工具而出现，实际上它的税收待遇也与个人直接投资于房地产时的税收待遇类似。因此，中国REIT的税收待遇都应当以个人投资于房地产时享有的税收待遇为主要参照。 
    
        二、 我国现行税制与REITs税制要求的冲突 
    
    有关REITs的税收法律问题主要体现为信托课税问题。我国现行税制并没有对信托课税问题作出统一的规定。当前对信托的课税所依据的是针对一般经济业务的政策规定，并未考虑信托本身的特殊性和复杂性，因此，在信托课税过程中存在一系列问题。 
    
    1． 重复征税。重复征税是当前REITs课税所面临的最突出问题，这一问题的根源在于传统信托制度的双重所有权原则与大陆民法“一物一权”原则的冲突。我国现行税制对信托实行与其他经济业务相同的税收政策，未考虑所有权的二元化问题，重复征税也就成为必然：一是REITs作为信托在设立时就信托财产转移产生的纳税义务与信托终止时信托财产真实转移所产生的纳税义务相重复；二是信托存续期间信托收益产生的所得税纳税义务与信托收益分配时产生的所得税纳税义务相重复。在REITs信托过程中同一信托财产的转让将被征收两次契税、印花税和营业税，同一笔所得将被征收两次所得税。 
    
    2．税负不公。证券投资基金是一种典型的资金信托。当前我国对证券投资基金实行特殊的优惠政策，不仅免征募集基金的营业税以及得自证券市场收入的企业所得税，而且还对个人投资者从基金分配中获得的股票差价收入免征个人所得税。而对于设立REITs，却没有专门的立法规定，这将导致了证券投资基金税负低于其他信托经营活动的税负不公问题。       
    
      三、 建立我国REITs税收制度的政策建议 
    
    1． 我国REITs税收制度的构建原则。 
    
    （1）受益人负担原则，以REITs负担为例外。根据信托导管原理，受托人取得信托财产时即视为受益人取得了该项财产。因而，REITs受托人管理和运用信托财产时发生应税项目，应视同受益人亲自运用该信托财产时发生的应税项目。受益人纳税义务在应税项目发生时产生，所需税金直接由受托人从信托财产中代扣代缴。同时，应规定在若干例外情形，REITs本身应作为直接的纳税主体。 
    
    （2）避免重复征税原则。重复征税会增加纳税人的不合理负担，直接限制REITs活动的开展。因此避免重复征税应作为REITs税制设计时的一个重要原则。从REITs的本质看，REITs只是作为委托人实现一定经济目的的管道，受益人作为信托利益的享有者，通过该管道所负担的纳税，应当不因受托人的介入而加重，受托人管理、运用以及处分信托财产的活动旨在实现信托设立的目的，因此，受益人最终负担的税收不应高于由受益人亲自管理经营所承担的税负。在REITs中，受托人从委托人处取得信托物业后，将该不动产租赁经营一段时间，然后出售给第三人，并将全部租赁收入和出售收入交付于受益人。这样，从整个信托过程看，该不动产所有权分别经过了两次移转，即从委托人处转移至受托人处，又从受托人处再转移至第三人处，就该不动产的契税税负而言，应当不高于该不动产所有权从委托人处直接转移到第三人处所应承担的契税税负。就该不动产的所得税税负而言也是同样的道理。如果受托人经营管理的该信托财产取得了收益，被课征了一次所得税，那么，该信托收益被分配到受益人手中时，若受益人又要就此项收益所得缴纳所得税，则属于重复征税。在美国税法中，尽管信托本身被视为一个纳税主体，但并没有因此而增加受益人的纳税负担。 
    
    （3）公平和效率原则。税收负担在国民之间的分配必须公平合理。REITs税制的设计亦应体现税收公平原则，体现量能课税的精神，凡具有相同纳税能力者应负担相同的税收，不同纳税能力者应负担不同的税收；效率原则要求对REITs税制的设计必须以最小的费用获取最大的税收收入，利用税收的调控作用，最大限度地促进REITs行业的发展，最大限度地减轻税收对REITs发展的妨碍。 
    
    2． 制度内容。 
    
    （1）企业所得税和个人所得税。REITs设立环节：REITs物业的转移属于形式上的财产所有权转移，REITs的财产虽然得到增加，但是并未因为取得财产所有权而获得真实收益，故不应课征所得税。 
    
    REITs存续环节：此环节发生的所得源于受托人管理信托财产产生的所得，因此应当征收所得税。受益人应当对这部分所得承受最终税负，应规定REITs负有就信托所得代缴企业所得税或个人所得税的义务。此外，受托人对于自身经营收入带来的应税所得负有缴纳企业所得税的义务。但在如下情形，REITs应作为直接的纳税主体：①在税务年度内，没有或没有完全分配红利；②主营业务收入低于法律规定的比例部分；③从事经营范围以外的收入。 
    
    REITs终止环节：受益人从REITs处取得信托财产及收益，受益人的纳税分为两种情况：在自益信托的情况下，受益人即委托人本身，委托人（即受益人）取回信托财产并无收益发生（其增值所得已被代扣代缴），因此不应缴纳所得税；在完全让渡信托的情况下，REITs向受益人转移信托财产实质上相当于完成委托人向受益人的财产赠与行为，企业受益人可将货币资产并入所得中计缴所得税，如财产为实物资产则应按照接受捐赠的相关规定缴纳企业所得税。但对个人受益人而言，在尚未开征赠与税的情况下，不应对个人受益人增加的所得征税。 
    
    （2）营业税及其他流转税。①REITs设立环节：物业所有权转移仅为名义转让，因此不应缴纳营业税及其他流转税。②REITs存续环节：REITs管理、处分信托财产的经营活动，与其他非信托业务活动没有实质区别，应按照现行税制规定缴纳各项税款。上述税款应由受托人代缴并计入财产管理费用中，由受益人最终承担税款。此外，对于REITs在信托存续期间所获信托报酬构成受托人REITs的经营收入，应由REITs缴纳营业税及其附加。③托终止环节：信托财产分配不属于销售或视同销售行为，因此无论REITs还是委托人均不负有流转税纳税义务。 
    
    （3）契税契。契税是在转移土地、房屋权属时，向不动产受让人征收的税收。应当作如下规定：①契设立环节：免税。②REITs存续环节：如果将不动产类信托财产出售，契税是由受让人负担的，REITs各关系人均无纳税义务。③REITs终止环节：信托财产仍以不动产形式归属于受益人，则不需要缴纳契税。 
    
    （4）土地增值税。土地增值税是对转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人就其土地增值额征收的一种税。这种转让同样应当是真实转让，因此土地增值税法应作如下规定：①REITs设立环节：免税。②REITs存续环节：如受托人以出售方式处置该信托财产，则属于真实转让行为，应当由REITs缴纳土地增值税，并计入财产管理费用中。③REITs终止环节：免税。 
    
    （5）房产税。房产税是对城镇的房屋，依据房产价格或房产租金向房屋所有人或使用人征收的一种财产税，是根据房产所有或使用的现状征税的，因此将REITs列为纳税主体不会发生重复征税问题，也便于操作。 
    
    （6）其他税收。此外，与REITs相关的税收还有印花税、城镇土地使用税、车船使用税等。①REITs设立环节：委托人、REITs应当就设立的信托合同缴纳印花税。②REITs存续环节：REITs应按照规定缴纳城镇土地使用税、车船使用税等。发生真实财产转移行为时，应当就转让合同缴纳印花税。 
    
    正如美国REIT的税收制度，中国REIT的税收待遇也应当以个人投资于房地产时享有的税收待遇为主要参照，这正是税收的公平与效率原则的体现。只有借鉴美国REIT税收制度，建立一个合理的REIT税收制度，才能为中国REIT的健康发展奠定良好的基础。 
    
    参考文献： 
    
    1．Internal Revenue Code（IRC）．http：//www．gpo．gov/uscode/title26/title26．Html． 
    
    2．Jack H．McCall．A Primer on Real Estate Trusts：The Legal Basics of Reits．
    
    The Tennessee Journal of Business Law，2001． 
    
    3．Stephen P．J．．Real Estate Investment Trusts：Tax，Securities，and Business Aspects．New York：John Wiley and Sons，Inc．，1988．