分时度假是将度假村或酒店的一个房间的使用权（有的是产权）以周为单位分时段卖给多个投资者，使用期限可以是30年、40年，甚至更长的时间。投资者购买了一个时段（即一周）的使用权后即可每年在此享受一个星期的度假。与此同时，投资者还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。分时度假最大的特色和吸引人之处是它的分时度假交换概念，也就是当你某一年决定不在你所购买时段的度假村居住时，你就可以用你的时段去交换同属于一个交换服务网络中的任一家度假村的另一个时段，这样，投资者就可以用比较少的钱享受不同国家或地区的不同度假村的服务。因此，分时度假一进入我国就呈现出快速发展的势头。但由于国内对分时度假了解不多，加之法律和与之有关的监管体系没有建立，给整个行业造成了不良影响。
    
    一、当前分时度假存在的主要问题
    
    1、信誉体系没有建立，市场形象有待恢复。一是市场不规范，标准不统一。由于对分时度假概念的认识不尽相同，目前我国的分时度假可以说五花八门；二是宣传有水分，涉嫌搞欺诈。虽然只是极个别的现象，但给整个分时度假行业造成极其恶劣影响；2、保障体系有待完善，投资者权益急需保护。由于分时度假销售的产权或使用权一般在40年，有的甚至达50年，也就是说，投资者拥有的是一个相当长的期权，在这个期权实现的过程中，投资者面对的是交换公司、交换网络和度假村，而交换公司、交换网络和度假村都存在相当大的不确定性，一旦发生度假村管理不善导致破产等，投资者的投资将血本无归。因此，目前用于分时度假的房产缺乏足够的保障。
    
    二、用信托制度完善分时度假保障体系和信誉体系
    
    1、通过将投资者购买的度假房产设置成信托产品，建立起以信托为基础的保障体系。2001年我国颁布实施的《信托法》和《信托投资公司管理办法》，在保证分时度假投资者权益上具有无与伦比的独特优势，体现在以下几个方面：
    一是信托财产的独立性。《信托法》规定，信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别。委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，信托存续，信托财产不作为其遗产或者清算财产；信托财产与受托人固有的财产相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信托财产也不属于其遗产或者清算财产。
    二是信托财产的神圣性。除因下列情形之一外，任何人对信托财产不得强制执行：（1）设立信托前债权人已对该信托财产享有优先偿还的权利，并依法行使该权利的；（2）受托人处理信托事务所产生债务，债权人要求清偿该债务的；（3）信托财产本身应担负的税款；（4）法律规定的其他情形。
    对于违反上述规定而强制执行信托财产，委托人、受托人或者受益人有权向人民法院提出异议。
    三是信托财产的灵活性。受益人的信托受益权可以依法转让和继承；受益人不能清偿到期债务的，其信托受益权可以用于清偿债务；
    四是信托财产的归属性。信托终止的，信托财产归属于信托文件规定的人。如果将分时度假房产设立成信托产品将获得以下保障：一是信托产品免受度假村破产清算；二是度假村发生债务纠纷时免受债权人追索；三是信托受益权可用于继承、转让和清偿债务；四是信托到期可按照协议重新分配信托财产。这就把投资者的最大风险予以化解。
    2、通过信托公司的介入，在度假村与投资者之间建立起规范经营的信誉体系。
    国外的分时度假都由信托公司参与其中，做法是：把用于分时度假的度假村信托给信托公司，由信托公司按照委托人的意愿，以信托公司的名义用于分时度假；信托公司委托有良好信誉的代理销售公司进行销售，同时委托交换公司进行交换。在这个过程中，信托公司一头连着度假村，一头连着投资者，既承担为受益人谋取最大利益的义务，又为投资者的权益起着担保、保证的作用。度假村通过信托公司销售分时度假获得了巨大的经济利益，这些资金通过信托公司转给度假村，而不是由代理销售公司转给度假村，这就可以防止个别代理销售公司卷钱走人的事情发生；同时，投资者购买到经过信托登记的度假村房间，就可以免受度假村破产清算和其他债务的纠缠，可以在权益期间放心使用。在这个过程中，信托公司为受益人谋取最大利益和保护投资者权益这两个不同的利益主体达到高度统一，这种高度统一只有在信托公司的参与下才可能实现，是其他任何模式都难以做到的，因此，信托公司的作用无以替代。
    当前最急需的是尽快完善与《信托法》相配套的有关规章，如房产信托的登记制度、公示制度，明确登记和公示的内容、性质、范围、手续和主体，以利于信托公司具体操作。