| 来源：经济日报 日期：2011年11月18日 |
每一个待售的商品房楼盘,都离不开银行信贷资金的支持。最近几天,多个城市相继传出商品房成交量及成交价“双降”的消息,很容易让人联想到房地产企业正在承受巨大的资金压力,进而对商业银行的房贷风险深表关切。
抑制房价过快上涨,引导房价合理回归,是去年以来宏观调控政策的重要目标之一。与此同步,货币信贷逐步恢复正常水平,商业银行在新增房地产贷款逐步回落的同时,进一步强化风险管控。总体上看,个人住房贷款资产质量良好,房地产开发贷款占比较小,商业银行房地产贷款风险总体可控。
房贷不会拖累银行
不管在哪一个城市,房价总是最热门的话题,高企的房价让不少人难圆自己的“安居梦”。而事实上,房屋的销售价格总是高出其综合成本的若干倍。这说明,房价确实虚高,房地产行业存在巨大的利润空间,进入房地产业的资金可以获得高额的回报。
央行公布的最新统计数据显示,截至今年9月末,银行业机构房地产贷款余额为10.5万亿元。其中,个人住房贷款余额为6.4万亿元,房产开发贷款余额为2.6万亿元,地产开发贷款余额为7887亿元,以及一部分证券化的房地产贷款。与此同时,房地产贷款对商业银行的利率贡献率也相当高,在2008年末时为50%左右,去年以来逐步降低,但目前仍占三成左右。
有关专家认为,银行在房价高位运行时获得了丰厚的利润,有能力应对房价一定幅度下跌。另一方面,央行今年以来6次上调存款准备金率,还扩大了存款准备金的缴存范围,进一步回收了流动性。商业银行在信贷规模受限的情况下,进一步收缩房地产贷款,也一定程度上降低了房地产市场波动带来的风险。数据显示,今年前三季度,银行业机构累计新增房地产贷款9923亿元,同比少增7439亿元;房地产贷款新增额占各项贷款新增额的18.3%,比上半年低1.4个百分点,比上年全年水平低8.6个百分点。
据中国银监会有关负责人日前介绍,目前我国银行体系房地产信贷资产占各项贷款的比重为19.8%,这与许多欧美银行房地产及相关资产占比高达50%的情况有很大不同。同时,监管部门一直严格控制商业银行推出房地产金融衍生产品,证券化产品数量不多,规模最大的集合信托也只占房地产贷款余额的4%左右。这也消除了房地产金融业务引发衍生性风险的条件。
从房地产贷款具体结构看,据银监会统计,目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%,按揭贷款平均“偿债收入比”为33%,超过二分之一的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的。这有利于商业银行控制房地产贷款风险。截至目前,银行业金融机构房地产贷款的不良率仍低于2%,不少地区继续呈下降趋势。
“开发商资金来源早已不以银行信贷为主,银行业的房地产贷款不存在太大的风险。”交通银行首席经济学家连平表示,银行信贷在开发商的资金来源中的占比不到20%,即使房地产企业在未来出现一轮调整,对商业银行的影响也基本可控。事实上,陡然升温的民间借贷,火爆的银行理财产品和信托产品,以及不少大型企业开展的委托贷款业务,都直接或间接地引导大量资金进入房地产行业。从这个意义上说,房价下跌将逐步挤出这些“游资”,有利于巩固信贷调控的成效。
房贷增速持续回落,进一步增强了商业银行抵御房地产贷款风险的能力,也相应地影响其盈利能力。但从长远来看,这是贯彻落实“有保有压”政策的需要,也是商业银行优化信贷结构、促进转型发展的需要。商业银行把有限的信贷资金从房地产领域“腾挪”出来,用于支持“三农”、小微企业、战略性新兴产业的发展,也有助于进一步降低信贷集中度,培育更加广阔的业务发展空间。
扎紧风险防控“篱笆”
作为一个资金密集型行业,房地产业对金融有很强的依赖性。住房按揭抵押贷款使消费者的潜在购房需求得以实现,开发企业获得的开发贷款使一个个新建项目得以顺利推进。然而,当国家对此进行宏观经济调控时,作为主要调控工具之一的金融手段,不可避免地要对房地产业产生影响,金融业也会在所难免地承受相应的压力。
“总体来看,银行业在房地产调控过程中表现比较平稳。”连平说,近年来有关部门采取多项措施,有效降低了房地产贷款的总体风险水平。
今年1月,国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,进一步落实地方政府责任,调整完善相关税收政策,强化差别化住房信贷政策,严格住房用地供应管理,要求各地从严制定和执行住房限购措施,房地产市场出现了积极变化。
中国银监会也从抑制投机、增加供给等方面入手,始终把防范房地产贷款风险放在重要位置。比如,对于土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款,银监会分别提出了严格的监管要求和信贷标准,严控大型房企集团贷款风险;同时,严格执行首套住房和其他住房差别化的信贷政策,着力抑制非理性的投资和投机需求。同时,银监会还要求各银行业金融机构本着商业原则和审慎性要求,加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设支持力度,有力缓解中低端住房压力。此外,银监会还督促银行不定期开展房地产贷款压力测试,根据测试结果及时做好应对预案和风控措施。
各商业银行的风险管理策略也更加严格。今年以来,工商银行根据房地产调控政策导向及市场变化,及时调整完善房地产行业信贷政策,实施行业限额管理,严格控制房地产贷款投放,优先支持在建、续建项目。同时,该行严格执行房地产贷款封闭管理制度,加强销售资金专户管理,严格按照项目销售进度回收贷款。今年前三季度,工行房地产贷款增长537亿元,较年初只增长3.32%,增速明显放缓。“房贷中主要是个人按揭贷款,远高于开发贷款,前者是后者的2.5倍。”工行有关负责人说。
“交行个人房贷质量还要好于公司贷款,除非全国房价出现大面积大幅下跌,否则对交行贷款质量影响不大。”交通银行副行长钱文挥日前在三季度业绩报告会上表示,交行抬高了房地产企业贷款的准入门槛,加强了贷款审查,今年房地产贷款总体不良率持续下降。同时,交行三季度加大了正常关注类贷款的减退力度,减退了有潜在风险的贷款322.1亿元,其中房地产等重点风险领域减退占比达49.7%。
中国银监会有关负责人认为,近几年来银行业加强了房地产贷款风险的“事先预防”,建立了一套有效的全面评估贷款企业的风险监控体系,一方面加强对抵押物的资产评估,另一方面加强对房地产企业经营管理、市场、政策风险以及资产安排、开发实力等进行有效评估,提高了风险预警能力。当然,各商业银行还需扎实做好房地产开发贷款重点环节的管理,尤其要加强对开发商贷款资金使用及商品房销售收入的监控,确保信贷资金高效、安全地使用。
