来源：金库网论坛
虽然信托公司在运作“信托计划”时，在政策支持和法律法规的框架下有很多灵活多变的运作方式，看似复杂的背后也基本就是2种模式，一种是“抵押”，就是我信托公司作为金融机构可以在政策法规的框架下帮你（企业）融资，帮你解决资金紧张的难题，但是必须遵守我信托公司的操作模式，你（企业）抵押东西给我，我借给你钱，而且不好意思的是你抵押东西我要找专业的第三方进行评估，而且不能按评估价格进行抵押，你的东西值10元钱，我最多可以借给你5元钱，如果你到时候还不起，不好意思我只能拍卖你抵押给我的东西，这种模式就是“贷款模式”；另一种则是“股权形式”，通俗说就是我信托公司不用你拿实物抵押给我，我要你把公司的股权抵押给我，或者直接把股权转让给我，最终实现信托公司的绝对控股权，部分项目会达到控股100%，如果你（企业）到期不能还我钱，那么，对不起，这家企业都归信托公司了，信托公司会将企业拍卖或直接转给“私募”，以确保投资人的利益和信托公司的信誉。
信托理财计划的形式太过多样化，这虽然体现了更多的专业性，但是也给投资人“解读”带来了麻烦，既然大家这么关心“房地产信托计划”，今天我就以地产项目为例，揭秘一下“地产信托计划”如何运作？
说在前面，房地产信托分几种：
第一种：商业地产，就是商品房，包括商品住宅、公寓、写字楼、商铺等。这类项目利润较高，所以收益也最高；
第二种：保障房，就是现在政府最支持的，也是未来需求量最大的，而且也是最安全的地产项目，但由于是“保障房”，所以利润也有低一些；
第三种：非住宅地产，例如企业的厂房、职工宿舍楼、开发区的图书馆、医院等社会公益项目，这些虽然也是“拿地 盖房子”，但由于其还款来源不是靠卖房子，所以不受政策影响，严格说不属于地产项目；
第一种模式：地产信托计划“贷款模式”
“贷款”顾名思义就是“借钱”，借钱不能白借，除了要有借条（贷款合同）外还要有“抵押物”（土地、在建工程、预售楼盘），同时，抵押物还要有明确的“价值”，这个价值开发商说多少钱不行，需要信托公司找“第三方”评估机构进行客观评估，而且要出具有效的评估报告，评估人要加盖个人名章，如果抵押物得价值是借款的200%以上，则这个借款才能成立。很多朋友担心：万一到时候不还我钱怎么办？很简单——卖他（开发商）的抵押物，原价不好卖，打5折还不好卖吗？这样的措施就是保证投资人利益的基本措施。
贷款模式其实就是看抵押的“实物”是否足值，而信托公司不参与开发商的具体经营和项目运作，也不进行严格的监管，说白了，你（开发商）只要把东西押给我，我就借款，你不还我就卖东西。
第二种模式：地产信托计划“股权模式”
很多投资人会问：开发商不是都有土地吗？借钱就直接把地打折押给信托公司不就完了，干嘛要出让自己的股权？出让股权就意味着没有“自由”，自己经营管理多么的麻烦！
对，说的没错，一般开发商是不愿意被信托公司控股的，一旦控股则意味着没有“自由度”，信托公司会派“独立董事”，并控制企业的章和证照，而且项目资金要“封闭运作”，每笔前的进出都要进行监管。
那么，为什么有的信托项目开发商要出让自己的股权，甚至达到100%出让呢？一般是有3种原因：1、是开发商所能抵押的“实物”不够借款额度的200%价值，很多是因为开发商的土地已经抵押给银行；2、是因为股权模式不会占信托公司的资本金，因为“贷款模式”是有额度要求的，不是信托公司可以随便且无限制的给企业做贷款业务，所以，很多信托公司干脆采取“股权模式”，然后派人看着开发商，以确保地产公司的“股权价值”不贬值；3、股权模式对开发商更具控制力，我们可以试想“贷款模式”如果出现风险，开发商只是损失抵押物，而“股权模式”一旦出现风险则公司都是信托公司的，就算土地抵押给银行，只要公司下个收购方还给银行贷款，则土地还是“股权”范围内的，而且很多股权模式的地产信托计划都会加上企业法人的“无限连带责任”，就是企业的董事长所有身家全部都被捆绑到这个信托计划中，不还钱？不但是公司没了，连自己的身家财产都要搭进去。
股权模式——其实更多的是在考验信托公司的监管能力和资产控制能力，一般都是有实力且有专家团队的信托公司才会更多的采取这种模式，一般的信托公司则更多愿意用“贷款模式”，把控住抵押物就可以了。
小结一下：无论是贷款模式还是股权模式，都是信托公司在充分评估开发商真实价值的基础之上采取的“信托计划”运作，都具备其科学性、可操作性，投资人都可以视情况适当参与。下次我们再交流“信托公司如何运作地产信托计划？”，会更通俗的解读大家感兴趣的问题。
投资理财最为关键的是“了解”，一个连“了解”都不愿意积极参与的投资者只能守着自己的钱财被CPI蚕食，只有愿意“了解”并积极分析自己和市场的投资者才能抓住真正的市场机会。
在这里我还是要奉劝广大投资人：不要因为无知而仓促参与风险投资！更不要因为无知而放弃应得的获利机会！打开自己的心扉尝试着去接受，用心去判断“什么才是真正的‘专家理财’”！
