地产中国网 2011-8-1
摘要：银监会主席刘明康在银监会2011年中工作会议上指出，要从机制和源头上打消“影子银行”业务监管套利动机并防范风险传递，及时推进信托公司融资类业务监管、银信合作业务转表等工作，严禁违规表外“合作”，严禁向理财产品提供变相担保和备用信用支持，并对信贷资产转让进一步加强监管。
银监会要大力推进信托公司融资类业务的监管，而融资类业务中，最引人关注的就是房地产信托业务。据银监会授权信托业协会日前发布的二季度信托公司主要业务数据显示，投向房地产领域的资金余额为6051.91亿元，比一季度上升24.3%；在信托资金投向中的占比为16.91%，也比一季度上升1.33%。
房地产信托如此火爆的原因何在？愈加严厉的监管将给房地产信托带来什么样的影响？怎样评估房地产信托面临的风险程度？假使房地产信托面临收缩，信托公司经营将会受到多大影响？
用益信托李旸认为：“房地产信托火爆主要是受信贷紧缩的大环境影响，开发商已经很难从银行获得资金。”事实上，房地产信托早就被称为房地产开发商的“最后一根稻草”。近期出台的楼市调控政策直指楼市供需，市场对于下半年楼房降价的预期越来越强。与此同时，房地产企业的资金链也受到严重考验。央行日前披露的上半年金融机构贷款投向报告显示，房地产贷款增速持续回落。上半年金融机构人民币房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增5985亿元，余额同比增长16.9%，比一季度末回落4.4个百分点；同期，人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8个百分点。从银行房贷收缩开始到房企上市融资停批，在其他主要融资渠道受限之后，虽然房地产信托融资成本可以高达20%以上，也依然成为房地产企业不得不选择的融资渠道。
从目前市场情况看，房地产信托仍然是各信托公司主推的产品，但不少投资者已经意识到房地产信托可能存在风险。据某信托公司理财中心于姓负责人介绍，目前该公司主推的产品仍然是房地产信托，但他已经得到相当一部分客户反馈，将不再考虑投资房地产信托产品。他也认为不能排除目前个别房地产信托项目存在风险的可能性，但相比其他理财产品，信托产品的风控和透明度都有优势，一来是房地产信托产品大部分风控措施得力，相对比较“安全”；再是“净资本管理”办法的实施，使得大多数信托公司对于房地产信托项目在选择上相较前几年更加“谨慎”。
李旸也表示：“目前市场上房地产信托产品假投资真融资的现象肯定是存在的。考虑到目前对于房地产信托的监管越来越严，预计下半年房地产信托将会有所收缩。”也有学者对房地产信托产品的“安全性”提出质疑，认为一旦有房地产类信托计划出现兑付风险，将导致整个信托公司流动性出现问题。再考虑近期有媒体披露的监管层对于房地产信托实施的“事前审批”和“窗口指导”等明显趋严的监管政策，以及本次银监会2011年中工作会议提出的将加强信托公司融资类业务的监管等一系列信号，似乎预示着房地产信托中的风险正在积聚，面临更严格的监管措施已在所难免。
事实上，经过多年探索，目前信托公司对于房地产项目已经有了比较深的了解，大都形成了一套比较严格的风控机制。据记者从多家信托公司内部人士得到的反馈称，信托公司其实并不担心房价大幅下跌会对信托公司带来冲击。一家净资本规模排名靠前的信托公司项目部人士透露：“首先，我们判断房价下跌50%的可能性不大；然后，与其他金融机构相比，信托资金投放到房地产企业其实条件更高。”该人士表示，可以逆向考虑这个问题，即一旦房价真的下跌50%，对哪些金融机构冲击更大。以该公司为例，假使一个房地产项目想要获得信托资金2亿元，该企业自己投入到这个项目的自有资金必须至少超过2亿元，即业内所说“第二还款来源超过50%”。而银行的房地产开发贷款，则只看该企业有无授信额度。此外，按照现在的监管机制，信托公司是不能够存续坏账的，即一旦真的出现信托计划到期无法对付，只能采取延期或者变现抵押物的形式解决；而银行则有坏账存续机制。该人士据此认为，信托公司从整个资金链条来看，并不是链条终端。因此，他认为，房价下跌预期对信托公司的影响其实比银行小得多。
目前，市场上信托公司“操作”房地产信托产品主要采取的是“假投资真融资”方式。有信托公司的内部人士向记者透露，“其实这已经是业界公开的秘密，所谓"假投资真融资"，即信托资金名义上是投资房地产项目公司的股权，但实际上通过交易结构的设计，将信托资金的期限和收益固定，本质上相当于对开发商发放一笔贷款。而目前的监管层无论是"事前审批"还是"窗口指导"，都是针对这种做法。”
如果迫于监管房地产信托出现收缩，信托公司经营将会受到多大影响？该人士对记者表示，实际上假使有一天房地产信托融资渠道真的“叫停了”，信托公司也早有准备。目前，信托公司已经在准备或者构想的操作方法至少有三种：采用股权分红型产品设计，即信托公司跟开发商约定一部分固定的产品收益，另一部分收益并不确定，而是通过持有一部分开发商股权，后期与开发商商定这部分股权的最后分红。这种做法，介于投资类产品与融资类产品之间，并不属于目前银监会监管严查的范围。
更“先进”的做法已经有信托公司开始构想，即成立所谓“房地产基金”。具体做法是，信托公司与开发商采用有限合伙的模式成立基金。虽然最后产品很可能还是通过打包成信托产品的方式向投资者销售，但并不约定固定的投资期限与回报。这样的模式虽然还停留在构想阶段，但一旦成型的话，到底由哪个机构对其进行监管将成为问题。
该人士透露：“退一万步讲，即使监管机构下发"红头文件"禁止信托资金流进房地产市场，信托公司还可以通过旗下机构继续以"抵押 融资"的模式参与房地产项目，只不过开发商融资成本又升高了一点而已。”
假使有一天房地产信托融资渠道真的“叫停了”，信托公司已经在准备或者构想的操作方法至少有三种：采用股权分红型产品设计，即信托公司跟开发商约定一部分固定的产品收益，另一部分收益并不确定，而是通过持有一部分开发商股权，后期与开发商商定这部分股权的最后分红。更“先进”的做法已经有信托公司开始构想，即成立所谓“房地产基金”，具体做法是，信托公司与开发商采用有限合伙的模式成立基金。信托公司还可以通过旗下机构继续以“抵押 融资”的模式参与房地产项目，只不过开发商融资成本又升高了一点而已。
