（按：看到这个题目，一定有读者会问：“土地产权”三部曲的之一、之二在哪？“之一”是《地役权·外部性·科斯定理》（http://tieba.baidu.com/p/4767602004），“之二”是《从中国的土地是否私有说起》（http://tieba.baidu.com/p/4770761309）。一直写到这第三篇才发现这三篇文章在主题上都互相联系，可以归并为一个“三部曲”。我对自己的要求是每个月至少发一篇重磅文章，但看来这个月要大大超额完成任务了，发的不是一篇文章，而是一个三部曲。）
有一直追看张五常教授的文章的读者理应知道，他是反对中国开征房产税（物业税）的。但上学期给学生讲授《科斯定理》之后的一个晚上，我与他电话聊天时提到：中国有必要在现有的所谓“国有土地使用权”70年期限到期时开征房产税。教授一听，只问了一个问题：“但世界各国的房产税都是地方政府征收，而且会指明用途的呀。”我回答：“这房产税是用来替代卖地收入的，现在的卖地收入是地方政府得到的，这房产税当然也应该划为地方税。现在的卖地收入是用于该地的基础设施建设，这房产税当然也要指明用于该地的基础设施建设。”就这么一问一答之后，教授便同意了我的观点。
说实话，这整个过程之顺利，让我感到颇有点喜出望外。我当然深知张五常教授一直是反对中国开征房产税的，还以为我这么一说他会破口大骂，只等着他一表反对就向他详细解释我的思考过程。没想到他没骂没反对，只是很平和地提了一个问题，听了我的回答之后就过关了。由此可见教授对我的思考是立即“秒懂”，根本不需要我再出言解释。——与聪明人讨论问题就是这么爽！交流费用（这也是交易费用的一种吧）超低。
鉴于大部分读者不是张五常教授那样的聪明人，大概无法“秒懂”我这观点背后的思考，就以此文详细地解释吧。看此文之前要先看之前发布的《从中国的土地是否私有说起》，才能对理解此文有个基础。那篇文章指出，无论是中国的卖地价款，还是美国的房产税，本质上都是对土地或房产所在的地方上的基础设施间接付费。因为中国是一次性付款，所以必须规定一个年限；而美国是年年征收、相当于永无尽头的分期付款，所以无须规定一个年限。看起来中国的土地产权有年限，美国的没有，其实二者的私有性质一样，并无本质区别。但中国的土地有年限，这就带来一个问题：到期时如何续约？到目前为止还没有70年使用权（其实是产权）到期的房子，这个问题显得还不紧迫，但迟早会变得紧迫起来。在上课讲授《科斯定理》时我对学生说，70年使用权到期之后，或者重新交地价，或者开征房产税，二者必居其一，立此存照，到那时你们回头想想我今天在课堂上做的这个“预测”，就知道经济学理论的推断力之强大。
但讲完那一课之后跟张五常教授电话聊天时，我的思考更为充分，认为上课时所讲的这两种可能性，开征房产税的机会更高。因为要说服普通人重新再交一次地价，一下子再付一大笔钱买下他们已经当作是自己的东西且使用多年的房子，他们会很难接受；但开征一个每年付一笔小得多的税款，感觉却容易接受得多，虽然其实这二者是同一回事。在前面提到的《从中国的土地是否私有说起》一文中有这么一段，值得再复制于下：
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试想象以下情况：中美各有一个价值100万的房子。中国是一次性支付100万之后可依法持有70年，70年后重新再买一次，简单起见假设房价仍然是100万，即70年后要再付一个100万。而美国是一次性支付100万之后名义上可永远持有下去，但必须每年支付房产税才能保持这合法持有。如果税率定得这房子的业主连续支付70年后，这70年里付出的总税额也是100万，那么这跟中国那房子的业主70年后又再付一个100万重新把房子的所谓“国有土地使用权”再买一次，有区别吗？学过“利息理论”的人就该知道，这其实没区别，只是一次性付款与分期付款的区别而已，而人们总能根据利息理论中的折现公式计算出一个利率（折现率）使一次性付款的价值（现值）与分期付款的总价值（折现值）是相等的。
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这个数字例子严格来说其实不太对，因为中国房子的所谓“使用权”续期要重新购买的是地皮，而不是房子本身，所以不用花100万那么多。让我重新调整一下数字以便更符合事实：假设价值完全一样（已经包含地段因素）的两个房子，裸房价值是100万，但房子所占的地皮另值20万。这样的房子在中国出售时会标价120万，因为必须包含地价。而在美国出售时这房子就只标价100万，但在其后70年里付出的房产税总额的现值也是20万。所以，这两个房子标出的价格虽然不一样，但其实买房者的总负担是一样的。——这在一定程度上解释了为什么中国的房价会比美国高：即使其它因素一样，中国的房价包含了地价，而美国的房价没有包含房产税；更不要说其它因素并不一样，最重要的其它因素是中国的局限条件是地少人多，美国则地广人稀，在经济发达程度一样的前提下（北上广深等一线大城市以及东南沿海地区的众多富庶城市肯定能够满足这个前提），必然是土地在中国的稀缺性更高。（PS：写完此文之后，我在“天涯”上溜达时看到以下这个帖子：《在美国生活6年了，谈谈自己的感受吧。》（http://bbs.tianya.cn/post-outseachina-104408-1.shtml），作者是一个在美国做码农的中国人，无独有偶他在4楼也谈到中美的房价对比，正好证实了我上述的分析，也证实了中美的房价占收入比其实是一样的，完全符合“均衡”。美国某位经济学诺贝尔奖得主在加州用计算机运行统计数据说中国的房价与收入之比过高、因此中国的房价有泡沫，他要是看到这位搞计算机而不是搞经济学、经济学直觉却明显甩他几条街的码农这寥寥几句的分析就明确推翻了他的计算机运算结果，可以买块豆腐撞死自己了。）也就是说，当中国这个房子70年期限满后，假设地段租值没变（这取决于经济发展程度与该地基础设施完善程度），如果是直接一次性重新购买地皮（不是房子本身），业主要支付的是20万，而不是100万或120万。
不妨用“补地价”这个香港政府发明的术语来形容这种情况。香港政府（早在港英政府时期）也是卖地的，根据工业用地、住宅用地等不同的用途，土地的拍卖价也大不相同。从工业社会转型为商业社会的过程中，香港有不少工业用地需要改变用途转为住宅用地，因为最初卖地时已经向香港政府支付了地价，这些工业用地不用再参与一次卖地，但要获得香港政府批准将工厂厂房拆除改建住宅高楼，就必须向香港政府“补地价”，即补交工业用地与住宅用地之间的差价。这其实跟《从中国的土地是否私有说起》一文指出中国政府以农业用地的价格向农民征收农村土地，再转作工业用地拍卖出去吃二者之间的差价有同样的效果。只不过香港的做法相当于是中国政府不向农民征地，农民可自行将土地从种植农产品转作建设厂房，但必须补交农业用地与工业用地之间的差价给政府之后才能拿到改变土地用途的批文。中国的做法有利于发挥（地方）政府统一规划、对外招商引资、降低外部人谈判成交的交易费用的优势，而香港的工业用地转住宅用地往往是大开发商买下大片相连的工业用地后向政府申请改变土地用途并与政府谈判支付补地价的金额，大开发商充当了中国的地方政府的职能。与香港这一弹丸小地相比，中国土地广阔，各地农村差异巨大，由当地的地方政府比大开发商更有做此种转变土地用途的比较优势。
中国的房子在70年期限满后也需要“补地价”，但补的不是土地用途转变所带来的差价——前已述及，这种情况通过地方政府统一征地后再统一卖地来吃其间的差价来实现；而是要补70年间承载着该地基础设施日益完善所带来的时间上的差价。由于中国经济处于高速增长阶段，房价不断上涨，反映着房子不断升值，但其实升值的不是房子本身，而是它所占的地皮——事实上房子随着时间过去由于物理折旧与技术折旧的积累，价值反倒应该是下降才对的——反映的是地皮所在地方的基础设施越来越好、因此越来越有价值。所以70年后这房子要重新购买地皮，业主要支付的已经不是20万，考虑到中国房价在70年间上涨之厉害（如前所述，其实是地皮在涨价，并不是房子在涨价），可以想象这金额会是远远高于20万，业主将非常难以接受。但如果化整为零以逐年缴纳的房产税的形式来收取，要容易接受得多，也不会给不懂经济学的普通人以“又要重新再买一次本来就是自己的房子”的不良印象。
PS：就在写作此文过程中，已经有聪明的读者在《从中国的土地是否私有说起》一文后面的评论里提前“剧透”了本文上述的主旨，特COPY如下——
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假假lj
昨日饭局之中和朋友正好论乃此事，有人说羡慕国外的土地永久产权(此人正面临拆迁，属于钉子户)。我和他打了个比方，土地制度不同的区别就像我们这里买店面和商场的铺位出租，前者是一次性交钱独享店面的升值收益，后者是按年交钱，随着铺位的租值上涨，租金的比例也不断上升，我问朋友喜欢哪种方式。桌上顿时哑口无言，钉子户思考一阵，停下对政府的批评，顾左右而言他。
我
在中国经济飞速发展过程中，中国这种一次性付款确实是业主比较占便宜的，但政府的好处是不用频频调整房产税的税率，但可以不断调整土地的拍卖价——次次不同，块块地都不同，名正言顺，减少很多不必要的纠缠，也是交易费用最低的选择了。
假假lj
面临不同的局限条件，市场的开发商合约选择也不同。大多数开发商都选择将房屋开发后一次性出售，部分开发商选择开发后持有物业，按经营业绩分成。地方政府面临局限不同时似乎也有不同选择，在前期土地众多而需要大量基础设施建设资金时，将土地一次性批租出去显然是最佳选择。当城市规模足够大到某一点，后期也许在现有土地上按比例分成(物业税是也)，就成为了边际上的尚佳选择。而决定合约选择方式的制度显然是地区政府竞争制度最佳了。
我
中国用卖地来一次性收钱确实也有为城市建设立即筹集到大笔资金的考虑。美国已经建设完成，基础设施只需维护不需新建，每年要支出的维护费确实低得多，也比较稳定，不需要经常调整房产税的税率。但一旦要出现大规模的基础设施更新时，房产税的弱点就很明显了。
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在这讨论的最后，我谈到了用房产税来替代卖地的一大弱点所在，那就是一旦经济发展到又进入另一个需要大规模、普遍地更新基础设施（这次不是转变土地用途，但转变土地用途只是更新基础设施的一种情况，是其子集）的阶段时，要不就是要大幅提高房产税的税率——但这同样很难得到民众的接受——要不就是要再搞“征地拆迁”。不妨增加一个规定：在经过一次卖地过程之后的房子在第一个70年期限内一律免征房产税，因为房价之内已经包含了卖地时付出的地价（即为基础设施支付的服务费），以后续期时转交房产税。但即使有这样的规定，要民众理解、从而接受也还是很困难的，中国要非常小心不要落入发达国家几乎无一例外（到目前为止只有新加坡例外）都已落入的过份保护钉子户、导致基础设施无法再一轮一轮地不断更新的“发达国家陷阱”——这是模仿“中等收入国家陷阱”的术语构造出来的——之中。不过此事还在非常遥远的未来（至少在上百年之后），此文算是先为未来的历史立此存照吧。到那个我已经不在这世上的时候，希望后来者能以事实验证我这篇文章的推断，以验证经济学理论的推断力之强是可以穿越百年之久预见未来的！
最后要说的是，美国的房产税指明用途为资助房子所在地的公立学校，但这做法是错的，因为政府不应该资助教育，这并不是政府能比市场做得更好的领域，教育虽然也存在（正）外部性，但不是地役权那类外部性，详细分析见《地役权·外部性·科斯定理》（http://tieba.baidu.com/p/4767602004），及直接分析政府资助教育的文章《不让学校收取择校费的后果——兼论政府资助教育的问题》（http://tieba.baidu.com/p/4182169211）。需要政府替代市场是因为有外部性的问题，但有外部性的问题不等于一定要由政府来解决，关于这观点的详细分析则可见《经济学讲义》中“外部性”一讲。美国的房产税用于搞公立学校，是导致美国早早就出现“学区房”问题的原因；相比之下，中国以前有择校费之类绕过对教育的价格管制的办法，就没有出现严重的学区房问题，现在的学区房变得异常疯狂，正是严格禁绝择校费的后果。所以，我们可以学习美国的房产税，但不应该学习美国以房产税用于搞公立学校。从《从中国的土地是否私有说起》一文的分析可知，房产税的正确用途只能是为该地的基础设施间接付费。
同样的道理，张五常教授一直反对中国现在试图开征的房产税，就是因为中国开征这个税的意图是用作打压房价的手段，根本没有指明这个税的钱收上来后用来做什么。在中国的房子是经过卖地过程、已经付过地价的情况下（指合法的房子，小产权房之所以非法就是因为没有经过卖地过程、没有付地价），还要再交房产税，那不是重复征税是什么？但教授一听我说是70年期满后改收房产税，他没有当场开骂，正是反映着他“秒懂”了我的意思：过了70年期限的房子就再也没有重复征税的问题了。而他再问我一个收税主体是谁、税收上来后用途是什么的问题之后，立即就同意了我的观点，也反映着他再次“秒懂”我的意思：我所主张的这个房产税不是用于打压房价，也不是用于错误的资助公立学校，而就是起着与卖地一样的功能。事实上，打压房价本身就是干扰市场运作、侵犯私产之举，其错误我以前已写过很多文章分析，也写过文章分析即使房价真的有所谓的“泡沫”，消除泡沫的正确做法是什么（见《何为泡沫》一文：http://tieba.baidu.com/p/4551885845），这里不再重复。事实上，我早在2012年的《土地财政与简化税制》一文（http://tieba.baidu.com/p/3925974975）的最后指出，税收不应该用于收入再分配（打压房价之类的价格管制行为的客观结果是收入再分配），只应该用于为政府向社会提供的公共服务间接付费。美国的房产税用于资助公立学校也符合这个要求，但问题在于教育服务本身就不应该由政府提供，即不应该成为公共服务中的一项。我们要先辨析一项服务是否应该由政府来提供，再来辨析由哪种税收来间接支付这项服务的收费。美式房产税违反了前半句，中式房产税违反了后半句，都是不可取的。
