贷款是银行的一项基本业务，但其本质是什么呢？细看贷款合约，至少有几个基本特征：1、凡缔约必定有使用权的转让，因为合同上是注明资金的使用方是借款人的。2、凡缔约必定要支付利息，不管是贷款一天还是几十年，只要借款人跟银行借款一天，就要付一天的利息，而不管借款人是否会因为支付这利息而产生会计亏损。3、若利息不合预期，任一方都可以拒绝，因为市场有竞争，企业可以选择不要，银行亦可以选择不贷。4、银行要按期收取一个相对固定的利率，每月或每季固定结息一次。5、贷款一般要有担保，上市公司普遍是以担保方式来对贷款进行区分，说明市场对贷款合约的结构有清楚的认识。6、到期偿还，但可以续约，合则续，不合则去。这偿还更像是双方对各方条件的一种调整。

而“租”的定义三点；一是把一些资产的使用权让渡出去；二是租户可以不租；三是凡使用就要交租，不管有没有钱赚或是否入不敷出；对照上述特征，把利息看作租，那么贷款合约无疑是一份租赁合约，而且是固定租金合约，其中出租人是银行，承租人是借款人。也就是说，与投资不同，贷款的本质在于其出租资金，它对企业的产权没有兴趣，企业的经营与其无关，交租即可。而投资是购买企业的产权，投资收益要按投入份额要求相应比例回报，从某程度上讲，投资合约类似分成合约。

一、两个局限

由于在时间序列上，这贷款合约鲜有变化，所以理解该合约要从横向角度去寻找答案。本文认为贷款的两个特征对其合约的选择有很大的影响。

1、来者不拒的代价

贷款合约有租赁的含义，而租赁必定要求租户数量或租赁单位或租金的最大化，至于具体组合，则视市场竞争而定。但不管怎样的处理，银行要贷款出去必定来者不拒为先。然而，来者不拒就要面临一个信息度量的问题，因为银行不知道哪些企业能够承贷以及能够承贷多少，而租金是每一个企业或个人的直接成本，还有本金到期偿还的安排，最终会使本金转为直接成本，这些都是履约的成本内容，若预期企业或个人产出带来的收入不足以弥补这些履约成本的要求，那么贷款不能成立。正如，现实生活中，房屋的出租常常不看是什么人，但基本的判断肯定有，屋主不会轻易让乞丐进门的。也就是说，若以信息来决定胜负，那么银行要增利就要争取足够的信息，付出更多的度量费用问题。边际上，增利要与这度量费用相等。

2、动产的麻烦

贷款与其他类型的出租不同，如专用设备要寻求特定的租户，而房产出租虽然跟贷款在租户类型上和用途上大致相同，但前者出租的是不动产，后者是动产。因为贷款出去的资金是一组货币，虽然委托着财富或资产的内容，但要协助产出，它要不断转换成其他资产，所以从很大程度上讲，它具备动产的性质。而这一性质会带来两个麻烦：

一是它在借给企业之后，是要使用出去参与生产才能产出市场需要的产品，其结果是资金会从银行账户上消失掉，这对监管来说，无疑是一个极大的挑战。二是产品要销售之后才能产生收入，若市价有变，未来的收入川流可能难以实现，使资金蒙受损失。基于这两个麻烦，银行会有保护资金的倾向，从而对履约质量有要求。这是担保的由来。当然任何资产都有保护的问题，但至少有一点，动产的监管费用要高于不动产的。

二、固定租金合约的由来

尽管度量来度量去银行也不一定知道企业经营着什么资产以及未来收入几何，再加上市场有竞争，借款人可以选择别家。但在信息有价的安排下，争取信息就是争取收入，因而不管怎样，度量不得不行。而固定租金租约是不知量的结果，也就是说，银行须始终面临不知量的情况，才会选择一直选用这一合约形式。那么事实是否这样呢？

首先是度量单一企业或个人的困难，以制糖企业为例，其经营模式表面简单，就是收蔗、制糖、销糖。但深入之后其实是由集团总部管理糖厂，再由糖厂控制甘蔗种植区，到榨季则由糖厂对种植区内蔗农进行收储，然后生产白糖，然后仓储，然后由集团总部统一定价对外进行销售。至于确权到甘蔗种植区是因为区内竞争激烈，各糖厂要控制原材料，不让机器空转，据说在榨季，各糖厂要到村里雇人设置路障，防止运甘蔗的大车开到另一条道上去。也就是说，如果要判断一个制糖企业的产出，那么种植区的收成、甘蔗的收储量、糖厂的数量、以及白糖的销售价格等等都需要考虑得到，但无疑这需要很大的投入。

其次是企业经营多元化带来的困难，比如一个制糖企业还有可能从事纸浆生产、房地产开发等，这意味着不仅是制糖的预期产出要度量，后两者的预期产出也要度量。更重要的是各业务之间有对资金的互相占用，如房地行有建设期和经营期的特征，而建设期里是没有销售收入的，这意味着，其建设期内要占用其他业务的资金，而这占用很大部分是企业经营的直接成本。

第三是一些小微企业，实践中常常不知道他们经营着哪些资产，如果硬要说人力资产或者科技资产，那实在难为银行了，硅谷中常见这样的企业，但市场的做法是引入风投公司来处理，而不是银行，银行的参与是要到上市之后，其股票有了市场普遍认可。这里的意思是说，一是对这两种资产价值的评估从来不是一般人能够做得出，显示着有很高的信息费用。二是资产要形成很高的租值并不容易；所以对于某些小微企业，从事者不是期望本金的收回，而是股权增值的回报，同时要做好全部亏蚀的准备。

最后，需要注意的是，选择主业进行度量，常常会忽略其他方面的情况调查，比如股份代持、民间借贷、老板涉黄赌毒等等。

以上显示了银行若选择来者不拒，则必定有很高的度量费用问题，而且主要是针对企业的产出问题，这决定了贷款合约是固定租金租约而不能是分成合约。当然一般银行会雇用大量的客户经理，采用经纪人的方式来解决问题，理论上，推到尽，完全可以实现经纪人转变为投资人，把固定租金租约转为分成合约。但任一增利行为都要伴随某些费用的增加，在边际上，两者要相等。就总行而言，把对企业产出的度量委托给经纪人，固然可以减少这度量费用，但取而代之是对度量经纪人产出的费用增加，而这是另一种不知量。

三、担保的意向

上市公司的公告里一般以担保方式来区分贷款形式，分信用贷款、抵押贷款、质押贷款和保证贷款等四种，证明市场上是普遍认可凡贷款皆有担保的。那么担保是什么？在银行实务中，企业的预期收入是偿还贷款本息的第一还款来源，而担保物是第二还款来源。其意是保证在最坏情况下，贷款有还款来源的替代选择，当然是为了保护资产。但选择担保与否以及选择哪类担保物是度量费用与监管费用的合并结果。也就是说，对担保对象的度量和监管费用要与对借款人收入的度量和监管费用进行权衡比较，边际上的相等是最终的选择结果。

首先，若对借款人的度量和监管费用要足够的低，那么可以无担保，如信用贷款的安排。细看能取得信用贷款的企业，我们发现：1、基本上是移动公司、电网公司等这样市场上普遍认可的优质企业；2、对这些企业产出模式以及未来收入的度量确实简单，甚至不用想也知道其未来几年内收入澎湃；3、这些企业要么有国资委的约束、要么有资本市场的约束，银行其实并不用付出多少监管费用，如央企、上市蓝筹股；4、信用贷款的期限安排都很短，而期限越短，可观察的收入川流自然越清晰。

其次，若对借款人收入的度量和监管费用很高，那么担保是选择，这里有几个验证：1、同样是央企，有信用贷款，也有抵押等贷款，其中若是建设固定资产项目，一般会是采用土地、在建工程或未来票款等抵质押，因为项目有建设期，能带来收入川流要到几年以后，从而存在不确定性。这说明若对未来收入度量困难，担保是选择，而不管企业资质如何，大型房地产央企中就普遍存在这种情况。2、企业经营与其持有资产经常出现权属的分离，则会导致企业收入川流无法确定，从而使银行倾向于实物的担保，如壳公司的存在，根本不知道其经营什么但有明确的担保也可以贷款出去；3、任何企业都有度量上的困难，甚至可以说，在没有足够的经营知识下，大部分企业对银行来说，都是艰难的，若如此，那么有担保的贷款应该大于没有担保的情况，以下是农行近两年的贷款结构表：