本科大一生《经济学原理》课程优秀论文展示：小区车库到底属于谁（作者：雷凌宇）

近日，我在常去的家乡论坛网站上看到一篇发表于6月18号的帖子：《向金璟花园的业主征集抗议标语，周六举行抗议活动》，内容是家乡信宜城区内金璟花园的业主对地产商的控诉：“坚决抗议金璟花园开发商前期囤积车位车库，现威胁业主天价购买车位车库！坚决抗议开发商欺诈业主，利用共公用地建车位车库，高价转卖给业主！……坚决抗议开发商为了提高小区容积率，占用消防通道建车位车库！威胁业主的生命财产安全！……全体业主团结起来，打倒奸商！”我看了非常好奇，立刻上网搜索了一下，找到一篇6月14号的报道，内容如下：

快报：金璟花园业主聚集抗议开发商违规拍卖车库车位

　　信宜市区金璟花园业主的报料称，昨晚19：30分，该花园的全体业主将集合在一起，商讨对策，维护大家的合法权益，全力抗议开发商违规拍卖车库车位的错误做法。

　　报料业主称，车库本来就是业主的公共场所，所有权归全体业主，理应享有停车的权利，开发商还要把本属于全体业主的地方又买给业主，本来就不合法。另外，车库还存在诸多问题。比如，车库内没有消防通道，存在很大的安全隐患等。

根据了解，除了聚集在一起声讨反对开发商的违规拍卖车库的事情外，为了进一步维护业主利益，业主们今晚还将自发组织选举出业主委员会。新的业主委员会成立后，全体业主将授权业委会代表跟开发商和物业公司进行沟通、协商和谈判。坚决维护全体业主的共同利益，绝对不能让奸商开发商的诡计得逞！

现实中我没有住在金璟花园的熟人，但是在浏览网站的过程中找到了该小区业主委员会的QQ群，加进去以后通过和该小区的几个业主聊天后我大概知道了事情的来龙去脉。（后写作过程中又得到了两位在以前高中教书、在金璟居住的业主了解到更多细节和最新进展。）

金璟花园楼盘位于信宜市最大的教育教学基地“教育城”的出口、市人民医院和几家大超市附近，凭借位置优势，一、二期楼房都销售得非常好，取得很高的入住率。售楼签订合同当时，地产商把地上车位面积列为公摊面积分摊给全部业主、把一部分地下小车车库以8万一间售给部分业主，剩余部分是等所有楼房卖完以后统一出售。

随着时间过去小区内越来越多业主有了汽车，对车位车库的需求量不断增大，地上车位和已出售的车库远不能满足业主停车需求；然而几年过去，原有的剩余车库加上新扩建的车库，每间大概升到了20万元以上。

不满于此价格的业主组成业主委员，曾几次到售楼部要求地产商把车位车库都无偿交还给业主使用，因为他们认为小区的车库车位是小区的附属设施，认为开发商是在“违法囤积和高价售卖”车位车库、并控诉他们“威胁业主不买车位或车库就不能开车进入小区”、净赚无良的黑心钱。地产商坚决反对，他们强调地下车库是没有公摊给业主并且是自己投资开发的，地产商自己保留地下车库产权。

看到这里，我明白了业主和双方主要有两对矛盾。一、业主认为开发商前期故意囤积车库以抬高价格；二、业主反对开发商占有和售卖属于业主共有的车库。这两者使得业主在企望车库价格越升越高、却因为搞不清楚所有权而不敢妄买的尴尬之中徘徊。解除这两个矛盾几乎是事情的关键。

首先，先不判定开发商是否在恶意囤积车位车库。为什么他们先前不卖？业主认为地产商故意减少车库位供应来造成供不应求的局面，这样不管是先前买的第一批还是楼房全部卖完的第二批价格都居高。然而我认为，这是跟房产商在楼市“捂盘”不卖有一样的理由，不是要故意造成供不应求的局面，因为要想卖高价地产商大可以把价格涨上去涨到没人排队购买的供求平衡点为止。“捂盘”如此，买车库也是如此，所有车库位都以高价出售必定是比前面以低价售出一批、后面再涨价售出一批的总收入更高。如果地产商确实拥有车库位的产权，是不会不考虑利益如何最大化的，况且何必要惹上一身“恶意囤积车库位”的骂名和找来控诉呢？在我看来，这可能并不是故意不卖——过去，开发商建地下车位车库并非用来营利，而是政府的给开发商拍得的土地的规划指标要求必须符合“车位配比”，我查到2008年我们市的小区小车位占住房的百分之四十就算达标，所以说，那时候政府、地产商、业主，谁也没想到短短几年汽车保有量会暴增，车位会供不应求。但是根据《金璟花园车库（车位）销售办法（草案）》的购买指标表述，由于所有车库车位总量与房户总量配置为1:1，其中地下小车车库车位配置已经有1:0.65。

以上只分析到了地产商不卖车库。我一开始是有点疑问的，为什么当时业主不申请购买？当时可是才卖几万块钱呢。有业主说：“我怎么知道它涨这么快！”没错，正是因为时过境迁，当时跟现在的情况根本不一样。只要这个市有一辆新车上牌就产生了一个车位需求，且新车的上牌速度远远大于车位的新建速度。交易费用的存在使得业主没有办法精确预测车库价格的走势。当时即有需要的真正购买了车位的业主不多，但是当我问到“没买的停在哪”时他们说“地面有空车位就停，有些停在没人买的地下车库”。所以其实这样的停车方式是正在消费公摊面积（地上车位），并且没人买的地下车位实际上还是地产商免费让业主停了几年（如果地产商实际上的确有所有权的话）。因为我了解到这时候没有向业主没有收租。综上所述，业主控诉地产商“囤积车库、故意抬高价牟取暴利”罪名成立理由不充分。

其次，很多业主要求地产商把地下车位车库“返还”给他们，与此相对立的是地产商声称自己有所有权，所以，这里的权属到底是怎样安排，直接关系到这次利益纠纷的结果。我查阅了不少资料，显示的大多是“应当首先满足业主的需要”、“流转应遵从开发商和业主之间的约定”云云，其中看起来产权划分最明晰的就是“取决于开发商是否将车位、车库建筑面积公摊给业主”。但是再仔细想想，分摊销售却有两个明显的不妥之处：一，不是每一位业主都需要车位，对于不需要车位的业主来说，让其分摊小区车库的费用不合理，二，每一单元的销售价格仍然要高于不分摊车位时的价格。

然而实际上，在我调查这个小区，业主和地产商之间最搞不清的部分就是公摊用地包括哪些，而且情况更加复杂。首先地下车库车位权属地产商是没错的，车库是独门独户私家享用的停车房，都是按每间停一辆的标准修建，安全性和私密性强，车位则没有那么强是之前比较多人买去的。而对于地上停车位，开发商与业主在售房之初似乎是跟业主约定算入公摊，每户交了公摊费用，大概分得17、18平方米。如前所述，没买车库业主入住以来摩托车、小车一直使用这种停车位。这种车位与车库相比没有私密性，与另针对特定户主销售的车位车库相比没有固定的车主，当车辆多起来时这种车位一满，没有自己车库位的业主是没有地方停车的，随着车越来越多，矛盾显现。第一，是公摊面积只说有17到18平方米，但是没有具体划分哪里哪里是谁谁谁的，这更是引发了业主与业主之间、业主与物业管理方之间的矛盾，当然这是后话；第二，原本的公摊积划分就不清楚（据业主所说，按每户的公摊用地有18平方米，加起来是近万平方米的，事实上不可能存在这么大块地方），加之后面几期工程在建的时候又新开发了几块地方作地面车位，业主认为是公共用地，地产商认为是不算公摊的地方，谁都不能证明是自己的，所以才会有一次次的所谓维权和开发商的搪塞。

这时一直想维权的业主委员会有人提出，“要向玉都山庄（同市另一个小区）业主学习！坚决和开发商对抗到底！”一查知道原来是一年前玉都山庄花园小区业主对车位售价不满，在一天陆续把小车停在小区出入口，造成车辆不能进出小区。该事件发生后小区启动车辆停车计时收费系统，并推出车位出租，小车每月300元，摩托车每月100元。出租车位似乎是个合理的方式——这是由地上车位的属性决定的：其一，地上车位的结构和功能不是绝对必要私有。拿一栋楼的楼梯做同类对比，楼梯的结构和功能都是绝对不能私有的，如果楼梯是私有，很可能就会影响到需要经过这段楼梯的人上下楼，所以它是必须公摊。地上车位的结构和功能都不是绝对必要私有，一个人用了某个车位不会影响别人，另外的人可以停到别的车位，所以它可以选择出租。其二，地上车位作为附属设施，其权利归属的安排必须考虑到管理成本。再拿电梯做类比，电梯可以明确地根据楼层高低分收不同保养维修费用,楼层高使用频率高的收多钱，楼层低的收少钱，就是一种最为方便合理的做法；同在一个小区，有车的人使用车辆的频率不定，在不同的时段停车，计时收费就可以解决。其三,按照现在的车库位数量，所有车库车位总量与房户总量配置为1:1，地下小车车库车位配置已经只有1:0.65，也就是地上车位车库只有1:0.35，除去有的业主不需要、有的业主购买了自己的地下车库位，随着汽车越来越多，地上车位还是无法供给有需求的每个人，所以才要轮流使用。但是最重要的一点，玉都山庄的车位是权属开发商的，所以问题得到妥善解决，而金璟花园的地上车位权属，当事人至今都搞不清！

这篇论文写到了6月25日星期四晚，我却找不出有用的解决办法。跟踪了一下最新进展：6月25日清晨四、五点钟开始，欲抢购车库车位的不少业主拿着板凳到售楼处排队，人数之多、队伍之长，业主委员会Q群上有人讽刺说：比“教育城”（公立学校，每年都有一大批择校生排队等交钱进去）招生好一点。业主反映，现在买车库要大概25万一个，首期7万加上2万利息——在搞不清楚所有权的尴尬情况下，无奈的业主迫于车库价格越升越高的压力选择去抢购，然而他们心里却明白，这样做必然后患无穷，双方若是一直不能把公摊面积的具体位置划分清楚，土地权属就不能明晰，所有矛盾必将继续存在。

（“出租车位”部分参考资料：《小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定》，作者：中国社会科学院法学研究所研究员、博士生导师陈甦)