上周给学生布置了这么一道作业题——
我曾在某热门论坛上看到这么一个帖子：
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刚在东京都买了房子，真心便宜。……房款260万日元，折合人民币17万。中介费及过户的费用30万日元，折合人民币2万，比中国多了一项司法书士的费用。装修预算100万日元，折合6.5万（人民币），因为要安整体浴室，这个比较贵，其他的翻新榻榻米，帖墙纸很便宜，人工贵。……这个出租，市场价在5.5-6.2万（日元），差不多人民币3500-4000一个月。当然我要负担物业费，房产税，修缮基金，一个月大概1000人民币。
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请同学们根据学过的“利息理论”，判断此人提供的信息是否可信。
这道作业题也发在帖吧里给读者们做了。题目并不难，只要运用“费雪的财富方程式”（即“财富＝年金收入/收益率”）就能迅速地作出判断。财富就是购房总成本，折合人民币17＋2＋6.5＝25.5万元。年金收入就是租金净收入，按最低的标准算（为了压低收益率）是（3500-1000）×12＝30000元。以后者除以前者，算出来的收益率高达11.76％。不要说日本由于长期推行QE（量化宽松）而导致利率非常低（据一位同学提供的信息是银行的一年期利率不高于0.1％），即使放在货币政策比较正常、从而利率水平也比较正常的国家来看，超过10％的收益率也是相当惊人的高。高收益必然对应高风险，但买房出租能有多大的风险呢？所以基本可以判断：这是诈骗无疑！
此帖的原始出处是天涯：http://bbs.tianya.cn/post-house-675496-1.shtml。事实上在那帖子后面就有人提出质疑：
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通过楼主分享，我基本能感觉到日本是个人傻钱多的地方。为什么这么说？以数据说话，楼主房子为例，如果有日本人租你的房子，每年要付5.5到6.2万，取个整，就算是6万。而且一租就得两年，要付12万。但是买呢，可以0首付，1%利率，25万贷20年的话每年本息加一起一共不到1.4万，两年才2.8万。如果想随时换新地方住，完全可以租出去，租金比贷款高多了。可是傻逼日本人就是蠢，非要多花钱，为什么啊楼主？
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那楼主的解释是日本年轻人是月光族，父母不帮忙，所以买不起房。可是租金如此之高的话，月光族又没父母帮忙的日本年轻人又是怎么租得起的呢？既然租得起这样的房，为何不把付给房东的房租转成付给银行的按揭贷款月供呢？于是又开始转为用“民族性”做解释，说日本人不喜欢买房，更喜欢租房，因为可以经常换新的地方住，理念不同云云……由此可见学过科学方法论是多么重要，“民族性”这种套套逻辑真是忽悠的一大法宝，那帖子后面虽然有质疑的声音，但相信的人不少，即使反对者也大多以核辐射为理由，而根本不是从利息理论出发，很简单就能计算出来的收益率极其离谱这一点——因为即使没有核辐射，这地球上任何一个地方都不可能有这种收益率的房产可供投资。由此也可以随便说一下帖吧的读者也做了这道题目的情况。有人说这么便宜的房价除非是二战末期东京快被炸了的价格，房子只有三五年可活。然而即使如此，房价既然这么便宜，房租就不可能这么贵，二者的比率严重脱节是反常的。在那天涯帖后面的质疑者中也有人指出“东京都不等于就是东京”，地段其实很差，房子其实很小，房龄其实很老，所以房价才会这么便宜。但这些都不重要，因为即使房价是正常的，租金也不正常。所以有些读者纠结于房价便宜得不正常这一点，是抓错重点了。我在节选那天涯帖子作者对房子情况的介绍内容时，是做过深入的考虑的，最终决定所有关于地段、面积、房龄等影响房价与租金的细节都不在题目里列出来，因为要判断信息真伪并不需要知道这些细节，重要的不是房价与租金的绝对值，重要的是二者之间的比率（即收益率）是否合理，一条“费雪的财富方程式”已经足够。
另外，读者abc_econ给出的答案除了上述的收益率过高是不不正常这一点之外，还指出另一个问题：“每月其他費用佔比過高，如果租客不連續，投資回报率可以歸0甚至負值。”我知道abc_econ的身份就是一个专业投资人，一看他这答案禁不住拍案叫绝：不愧是真正做投资的专业人士！他看出的这个“漏洞”非常重要。买房出租类的投资，最常遇到的风险就是前后两个租客之间出现长时间的中断，房子空置的这段时间费用照样要付，租金收入却大跌至0，如果空置也要付的费用很高，投资回报率会被大幅地拉低。2006年时我到复旦大学做了半年的访问学者，因此在上海租了半年的房子，当时那个房东对于把房子租给我非常犹豫，就是因为我租的是半年而不是一年。她是典型的“包租婆”，非常精明，明确地跟撮合我与她交易的中介说，她出租房子的一大原则就是一定不能有太长的空置期，宁愿降价也要把房子迅速地租出去。其实理财产品类的投资也有类似的问题，一项理财产品结束到另一项理财产品开始之间的过渡期是没有理财收入的（比起房子还要付费用倒算是好了），所以购买大量短期理财产品比起一次性购买一个长期理财产品，在其它因素一样的前提下，前者的收益率要打一个折扣才能跟后者进行比较，这折扣的大小就是取决于前后两次理财产品之间的过渡期的平均长度。
话说回头，掌握利息理论的基本要点是破除投资类诈骗的神兵利器。最近也有一位《经济学讲义》的读者写电邮给我，说他看了我在“信息费用”一讲最后指出社会养老保险的本质是庞氏诈骗，恰好那段时间他的一个亲戚就遇到一个所谓的投资项目，让他帮忙去看看是否靠谱，他就是用“讲义”中分析社会养老保险里同样的逻辑分析那个投资项目，判断那同样是个诈骗，问我如何看。我回复他说：“你说的那个理财明显是诈骗，不要相信。一切的投资回报必须基于有生产创造更多财富，这是利息在生产方面的成因嘛。纯粹玩弄概念，没有生产创造新增财富，不可能有真正的利息产生。学过‘利息理论’就不会上当受骗。”是的，用利息理论判断一项投资是否其实是诈骗，首先看有没有基于生产创造出更多的财富，没有就不可能有真正的利息产生，这是运用利息的成因来做最起码的判断。其次，即使是有生产创造出更多财富，但高收益对应的是高风险。高收益的投资未必是诈骗，但你是否能承担那样的高风险，是要自己好好地掂量一下的。
近年来，由于国内房产投资屡屡受政策打压，很多人受国内房产投资收益喜人的历史经验影响，转战海外投资时也是购房。但外国的局限条件与中国大不一样——首先就是经济增长速度没法跟中国比，反映社会财富积累速度的房产升值当然也就没法跟中国比；其次即使是所谓的发达资本主义国家其实也一大堆侵犯私有产权的恶法，房地产市场受恶法扭曲的程度跟中国比也是有过之而无不及。可是这些毕竟还不算是诈骗造成的投资决策错误，更恶劣的是外国人、尤其是能用中文与国人沟通的海外华人利用中国人对外国的情况不了解这“信息不对称”，刻意诈骗。上述这个天涯帖子的楼主，明显就是这类骗子，说他是卖房的中介都是说轻了。
以我了解到的海外购房投资诈骗的案例，可分为三种：第一种是上述这种，伎俩相当拙劣，只要稍为有点脑子，不要那么崇洋媚外盲目相信月亮就是外国的圆的人，都不会被骗。但这种“低级”骗子不一定是骗术不精，而是我听说这类骗子是故意把谎话说得错漏百出、脑洞大开，其实是一种“筛选”机制——有点智商的人听了都会一笑置之，于是他们就被迅速地排除掉；在听了如此明显诈骗的谎话之后仍然相信的人，说明其智商极为低下，非常好骗，骗子就是要挑出这类容易下手的人来行骗。
第二种则较为高级一点，一个典型案例是我在新闻上看到的一桩美国购房投资诈骗案，针对的人群是上海等大城市的白领阶层。其诈骗手法如下：中介代客户购买美国的别墅住宅，并代为出租，担保五年内的租金回报率达到某一水平。房价跟中国上海这类大城市的房子相比显得非常便宜，而租金回报率看起来却很合理，当然不低，但也不会高到像前面第一种诈骗那样极其离谱。被骗的人把购房款交给中介后，果然收到完全合法的房产证，在其后的五年里也确实一直按着担保的回报率稳定地收着租金。然而一旦过了五年之后，中介就表示该房子租不出去，再也不汇来租金。这时购房者去调查有关情况，才发现被骗。原来那房子所在的区是贫民窟，治安极差，根本就不值钱（所以当然跟中国上海等大城市的房子比非常便宜）。但怎么还能有那么好的租金回报率呢？原来五年里那房子其实并没有租出去，所谓的“租金”实际上就是从购房者付给中介的购房款那里挪出一小部分来，以“租金”的名义还给购房者。一旦满了五年，担保的承诺到期，房子根本租不出去的事实才直接扔给购房者自己去承受。这种诈骗手法光靠利息理论就无法洞悉了，确实比前面第一种诈骗要高明很多。可是这种诈骗就很难识破吗？我也真佩服这些被骗的人如此大胆，所谓“买房子不是买大白菜”，如此一桩大额交易，竟然敢隔山买牛，都不亲自去一趟美国看看房子的真实情况，只凭中介发来的美仑美奂的图片就信之不疑。这实际上也是崇洋媚外盲目相信月亮就是外国的圆惹的祸。美国的房子要是地段与中国上海等大城市一样地好，价格其实不可能比中国更便宜。不要以为中国的房价高，无知或别有用心的无耻之徒拿北上广深一线大城市的房价与美国地广人稀大农村的房价比，这种骗人手法不要太多见了。你何不拿中国穷乡僻壤的房价跟美国纽约的房价比，来证明美国的房价比中国高了很多很多？
第三种诈骗手法最高级（是指最难识破），是我有一次给某政府部门做完讲座之后一个听众来跟我说的。我在那讲座的问答环节谈到外国其实有很多事情比中国差，劝大家不要盲目地崇洋媚外。那听众听完之后就来到我面前，激动地跟我说他有多同意我的观点，然后举了自己亲身经历的一次到澳大利亚购房被骗的事情：他也小心地衡量过收益率是否合理，还专门去了一趟澳大利亚亲眼看房子，可是仍然被骗得血本无归。原来他在澳大利亚接触到的人都是托，就是同属一个诈骗集团里的，却扮成是另外一些投资者，纷纷向他极力称赞这个投资是多么的可靠赚钱。他跟我说的时候还偏激得咬牙切齿地骂：“白人全都是骗子！”白人当然不可能全都是骗子，但他被“选择性”地安排接触到的人都是诈骗集团的人，所以当然都是骗子了。我跟他说，要获取可靠信息，不能通过对方的人，要从自己熟悉、信得过的人或渠道那里了解情况。如果可以的话，最好是让自己的孩子出国读书，一边读书一边了解当地情况，有足够多的时间做调查，获取的信息才可靠——这其实不就是“信息费用第一定理”的应用嘛！
说到海外购房诈骗，顺便也说一下最近国内房价高涨又引来重重的政策打压。最近一两年国内房价高涨的现象，我在《何为泡沫》一文（https://tieba.baidu.com/p/4551885845）里已经解释过，如何才是真正治本的解决之道也在那文章里讲了，这里不再重复。这里要说的是最近一位从事橡胶期货交易的读者来探望我，与他的聊天验证了我在《何为泡沫》一文中对房价高涨的成因的解释。由于最近PPI由负转正，而且涨幅远超CPI，乍一看似乎是预示着通胀将至、经济摆脱衰退。由于这位读者就是从事大宗商品的期货交易，于是我在聊天中问他如何看待这个PPI大涨的现象。他说，PPI大涨其实是由于大宗商品这些原材料的价格上涨，而这些大宗商品的价格上涨的成因，固然是有“供给侧”改革去产能带来的影响，但更主要的是忽然之间有大量理财产品的资金涌入期货市场而把价格炒高了。我一听就秒懂了他的意思：这正是跟房价大涨不就是同一原因嘛！一方面央行为了应对经济衰退而推行宽松的货币政策，放出大量资金；另一方面实体经济恶法遍地、交易费用高企，导致央行放出来的资金死活就是不肯进实体，于是先进股市，被政府打压之后转战楼市，再被政府打压就又再转战大宗商品的期货市场。那位读者听了我的分析，也大点其头，马上又给我的分析再添一个验证：同样是大宗商品的期货市场，如果是受海外的期货市场支配行情走势的，都没大涨；但凡是中国有定价权的，都大涨。为什么呢？因为政府为了控制资本外逃，加强外汇管制，资金想去炒海外的期货市场也出不去（至少不可能大规模地出去），于是只好炒国内的期货市场。
可笑的是，政府一方面视房价上涨是大恶，极尽打压之能事；另一方面却视大宗商品的期货市场价格上涨是大好事，以此作为证明“供给侧”改革去产能大获成功……只有行内人才知道这两个市场的价格大涨的成因其实是完全一样的。不晓得政府这是无耻而搞双重标准（对楼市是打压，对期货市场是吹捧为改革成功的证明），还是真的无知到不明白二者的成因是如出一辙的呢？
