《经济学讲义》的“科斯定理”一讲在讲解科斯定理第一个版本时顺便介绍了“私有产权”的具体构成是使用权、收入权、转让权三权，其中并没有“所有权”。中国的土地是“国有土地”，这导致很多哪怕是经济学家都“误会”中国的土地没有（私有）产权，甚至于误导了身在美国、从未到过中国的科斯以为自己的“科斯定理”错了——因为科斯定理的第一个版本是说先有权利界定（即先有私有产权），再有市场交易。科斯被关于中国的传言误导，以为中国没有私有产权，经济却繁荣发展，呈现出市场经济才有可能达到的效果，让他深感困惑，以为中国经济的事实推翻了他的理论。当然，水平更等而下之的人（也包括一些经济学家在内）甚至认定中国没有市场经济，那就更是错得一塌糊涂，连事实都视而不见了。
在向学生讲授“科斯定理”这一部分内容的时候，我围绕着“中国的土地是否私有”展开，以土地的产权为典型例子，详细讲解了这个“所有权属谁不重要”的要点，比《经济学讲义》里的分析更为详尽并深入。在讲课的时候我就已经想，要把这些内容写成文章作为《经济学讲义》的补充，却一转身就忘记了。直到之前发布了《地役权•外部性•科斯定理》一文（http://tieba.baidu.com/p/4767602004），后面有读者问中国为什么不放开农村的集体土地私有化时，才又重新勾起我对此事的记忆，于是赶紧写下此文。其实关于农村宅基地、小产权房为什么不合法化的问题，此前与专门就是研究城市规划视角下的小产权房问题的ID为“城市规划民工”（QQ空间那边的ID是“Killsome”）的读者进行过很多网页上的聊天，也已把这些聊天内容整理成文，在QQ空间里可以翻找来看，本文并不是简单地重复那些内容，而是要把这些内容整合进一个更完整的系统之内。
中国的土地因为所有权在国家，因此要通过“卖地”把土地的产权界定出去。本来这就已经是典型的“价格准则”（价高者得），为什么不少人会认为中国的土地不是私有的呢？其实回归前的香港、乃至英国的土地也是“号称”属于英女皇所有，所有权在英女皇那里，也一样是“皇有”而非私有的。大家的意见是因为中国的土地“使用权”（其实是产权，因为这所谓的“国有土地使用权”也包含了收入权与转让权——土地及其上面附着的房屋是可以买卖转让的）只有70年期限。先不说现在已经有物权法定下了这使用权期限可以续期的原则——具体如何续期，因为现在还没有满70年期限的土地，所以还没有具体的做法与规定。关于这个问题我会另写文章进行分析，并做出政策建议，但本文的主旨不在此，为免跑题，不在这个方面展开分析。
很多人羡慕美国的土地产权是彻底私有的，却不知道他们是无知、还是即使知道也无视一个事实：美国有房产税（物业税）！如果房子的业主某年不交房产税，美国警察会将你从自己的房子赶出去，等同剥夺了你对这房子的产权。试想象以下情况：中美各有一个价值100万的房子。中国是一次性支付100万之后可依法持有70年，70年后重新再买一次，简单起见假设房价仍然是100万，即70年后要再付一个100万。而美国是一次性支付100万之后名义上可永远持有下去，但必须每年支付房产税才能保持这合法持有。如果税率定得这房子的业主连续支付70年后，这70年里付出的总税额也是100万，那么这跟中国那房子的业主70年后又再付一个100万重新把房子的所谓“国有土地使用权”再买一次，有区别吗？学过“利息理论”的人就该知道，这其实没区别，只是一次性付款与分期付款的区别而已，而人们总能根据利息理论中的折现公式计算出一个利率（折现率）使一次性付款的价值（现值）与分期付款的总价值（折现值）是相等的。由此可见，美国哪里有什么“永久产权”啊？其实跟中国一样，都是有限期的产权，限期到了之后都要重新付钱再次购买产权。只不过中国土地的产权制度相当于你买房时一次付清房款，而美国土地的产权制度相当于你买房时跟银行办了个按揭贷款、因此是分期付款的。而且这种“国家按揭贷款”是永远没有还清的时候的，要一直还下去，以确保对房产的持有是合法的。
其实，无论是什么国家，都一定要收取与土地有关的税，以用于支付政府在这土地上提供的相关的基础设施等公共服务——如城市里的道路，不像外面的国道、高速公路那样要收通行费，表面看大家是免费使用，其实怎么可能？这世上没有免费的午餐，钱一定是要收的，只不过不是直接收，而是通过与土地有关的税收间接地收取了。因为政府提供城市道路等基础设施的公共服务，便利了大家在这个城市里的居住、工作、生活，使大家的房子变得更值钱——试想政府不搞城市道路，房子与房子之间是像鲁迅所说的“世上本没有路，走的人多了，也便成了路”那样的自然形成的路，居住该是多不舒适，房子给你提供的（使用）价值显然低于一出门就有平整、宽阔、洁净、四通八达的道路的房子。所以这房子的价值提升，是得益于政府提供的基础设施，政府理所当然有权从你的房子价值中提取一部分作为税收，其实那是政府提供基础设施的服务收费，因为这些服务为你的房子价值提升作出了贡献；正如你在企业里打工为企业的产品生产或服务供应是作出了贡献的，你理所当然有权从企业的产品或服务价值（收入）中提取一部分作为工资，那是你提供自己的劳动的服务收费。
所以，从本质上看，不是土地的产权有限期，而是政府为了直接从土地上收税以间接收取其对土地价值提升作出贡献的基础设施的服务费。只不过因为中国是一次性收取，于是必须设置明确的年限，否则那一次性收取的钱已经被年年提供的基础设施服务费抵销清光时，岂不是被你白占了享受基础设施的便宜？——还是那句话，天下没有免费午餐，政府不可能白给你提供基础设施的。而美国是分期收取，所以不必设置明确的年限，年年付的房产税就是在付年年都在提供的基础设施的服务费。
（注意：美国的房产税明确用于资助所在地区的公立学校，也就是说地方政府提供的“基础设施”主要是教育方面，而不是上面为了简单方便起见而举的交通方面。这意味着美国肯定有其它税收是用于支付交通方面的基础设施，只不过它不是直接与房产挂钩而已。又如我国还有“城市增容费”等，本质上也是对城市基础设施的服务收费。要知道每一项税费的具体用途，才能判断一个地方的基础设施的服务收费到底是以哪些名义税收间接地收取。这里只是从理论上说明其内在的逻辑关系，所以将情况大为简化。）
搞清楚了上述的分析之后，我们就能看到中国与美国（外国）的土地产权制度在本质上并无区别。既然美国的土地是私有的，凭什么说中国的土地就不是私有的呢？而美国的土地所有权也归私人所有，中国的土地所有权名义上归国家所有，这证明所有权根本不重要，与产权是否私有毫无关系。
而明白了上述分析之后，我们可以更进一步地理解为什么农村的宅基地上建设的小产权房不能简单地给予合法地位。现在真正能值大钱的小产权房都是城市郊区的农村土地，它们没有经过“卖地”过程，没有付地价（所以才那么便宜，因为房价里没有包含地价），也就是没有为城市的基础设施付过服务费。随着城市的扩大，其基础设施的利益无可避免地外溢到城郊的农村，农村在一定程度上“搭”了“便车”（尤其“城中村”这一点最为明显，你根本不可能人为地阻止城中村里居住的人一走出去就享受便利的交通等基础设施的公共服务）。如果不通过“补地价”给政府就直接给予合法地位，那自私的人的选择一定是大量建造可免费占城市基础设施便宜的小产权房来套利。
从小产权房的问题，可进一步引申到农村土地的私有化问题。很多所谓的专家学者呼吁给予农村土地完整的产权，即彻底的有化，从而增加农民的财富。但我反对这种观点。农村的土地制度是从改革初期的承包制演变而来，所以农民也是在名义上没有所有权，只有“土地承包权”。但当“转包”变成合法之后，也就是承包权可以转让，根据科斯定理一旦有了转让权就反映着私有产权已经是基本完备的。所以时至今日还大声疾呼什么“农村土地流转权改革”的人，只能说明他对农村的事实很无知。农村的土地早就可以流转（转让），只不过在名义上转让的是承包权而已。农村的土地产权不够完整，并不在于欠缺了转让权，而是在于政府不允许农民可以随意地改变土地用途！也就是说，一家农户的青壮劳动力都出外进城打工了，根本不再耕作家里的土地，而是转让给别人来耕种，土地早就转让出去了。但问题在于他们只能转让给别人“耕种”，也就是还保持农业用地的用途，不能转让给别人“开工厂”或“盖住宅”（宅基地上盖小产权房卖给外人住就是违反了这个规定）。即转让权只能在土地用途不发生改变的前提下行使，不能在不同的土地用途之间进行“流转”。而众所周知，随着经济发展、城市化的进程加快，尤其是城郊的农村的土地作为农业用地的价值很低，作为工业用地、住宅用地等的价值却很高，但中国不允许农民随意地更改土地用途，要改变土地用途只能通过政府自己操作的“征地拆迁”：即政府以农业用地的价格买下农民的土地，再以工业用地、住宅用地等的价格拍卖给工业园、开发商等从中大捞了一笔不同土地用途之间的差价，因此备受诟病。
然而，要怎么客观地看待这现象呢？政府真的能如此简单地“抢钱”吗？批评政府的人又是像前面那帮羡慕美国的土地有永久产权的人一样，不晓得他们是无知呢、还是即使知道也无视一个事实：从农业用地到工业用地、住宅用地，要搞“三通一平”之类的基础设施建设。对了，这差价政府可不是白拿的，又是在收取提供基础设施的服务费！——来来去去都是这样，政府从土地上直接获得的收入（无论是税费还是土地差价），实际上都是在间接地收取基础设施的服务费。当然，政府有可能收得太多税费或吃差价吃水太深，但地区竞争制度约束着各个地方政府在土地上获取的收入不能超过其提供的基础设施服务的价值，否则“买地”或“买房”的人会用脚投票，从物无所值的地方跑到物有所值的地方。
其实，原则上农民也可以组织起来自己建造基础设施，以便或者招商引资，或者引外人进来居住。这样他们就有充分的理由要求获得改变土地用途的完整产权，因为基础设施是他们自己建的，不是政府搞的，政府没理由吃差价来补偿其提供基础设施的服务费。然而，我亲眼所见的事实，是绝大部分农村根本没有这个能力（眼光、魄力、与外界的关系网络及人脉资源）做好这件事。一方面，一个地方政府比一个村集体有更多的外部资源将招商引资、城市规划的工作做得更好；另一方面，一个地方政府也能比一个村集体更能统观全局，不仅仅只考虑那个村本身，而是联系整个地区的全局来考虑产业布局、居住片区的分布。更不要说，农民要组织起来做成一件事，怎么都比不上政府的组织严密，这不仅仅是意味着能力的强弱，更是意味着外部人与之谈判达成交易时的困难程度（交易费用）是大不一样的。外部人与组织松散的农民一个个谈，交易费用显然高于与组织严密、相当于是一个整体的政府谈。也就是说，在大规模转变土地用途这件事上，由政府一人垄断涉及到的所有土地的产权，比这些土地的产权零碎地分散到一个个农民手中，谈判成交的交易费用明显是前者远远低于后者。
事实也支持上述的分析。在这世界上土地的私有化程度最彻底的并不是美国等发达国家——如前所述，它们有房产税，不交房产税的业主就会丧失对其房子的产权。土地的私有化程度最彻底的是泰国，在那里买了一块土地或房子后，不仅永久持有、没有年限，而且不需要交房产税。然而，泰国的城市建设乏善可陈、管理混乱不堪——见“敏友”的《巴塞罗那和五大道》一文（http://tieba.baidu.com/p/4372955313）的形容：泰国土地私有化得比较彻底，政府少有参与。房屋私人兴建，街道宛若天成，倒似呼应了巴塞罗那引以为傲的“上帝没有直线”美学观（该市从单个建筑引申到整个城市规划）。街道与房屋周围遍布羊肠小道，每平方公里出口数量远胜中国，但堵车家常便饭。有街道等组织的存在，是类似物管公司的合约，但开放的局限让权力界定远不如小区物管那般清晰。地上一只死蛤蟆可以原地躺一周，胡乱停车占道一半的情况也随处可见，这是更容易堵车的脏乱环境。——即使没有去过泰国的中国人对此类情景应该也会觉得很眼熟，那不正是“城中村”、“城乡结合部”等这些政府权力较弱、村集体是管理主体的地方的面貌吗？
正如此前发布的《地役权•外部性•科斯定理》一文所言，土地的使用容易地引起外部性，以至于法律专门发明出“地役权”这个术语来形容，简单地给予彻底的私有产权其实反而不符合经济效率。中国现在这种允许在同样的土地用途上有完整的产权，但改变土地用途时必须通过政府完成，这种有限度的土地私有产权恰恰才是最优选择！盲目地崇拜私有化，那是价值观，不是科学。其实，严格来说，科斯定理说的是“界定”产权，私人的产权从来就不可能是彻底完整的，界定的意思就是一部分权利界定给你，另一部分不给，给与不给的界线划在哪里才是关键，而不是统统完全彻底地界定给私人才叫私有化。尤其是在社会经济结构大转型、大规模地出现土地用途剧烈变化的时期，为降低土地用途转变的交易费用考量计，将土地产权的较多部分界定给（地方）政府而不是私人，才是真正对社会最有利的。
